Para una correcta comprensión del artículo 4.º de la Ley 1/1992 de Arrendamientos Rústicos Históricos, regulador de la indemnización del arrendador al arrendatario por abandono de la finca, es preciso tener en cuenta dos cuestiones previas. La primera de ellas es su propia finalidad. La Ley 1/1992 quiso, de forma bien clara y terminante, acabar, de una vez por todas, con los arrendamientos rústicos históricos, eliminando la posibilidad de nuevas prórrogas, a excepción de dos supuestos claramente determinados: uno, por razón de edad del arrendatario -artículo 3.º-, y otro, en atención a que el arrendatario ocupase como vivienda habitual casa labor en la finca arrendada –último párrafo de la exposición de motivos de la Ley y artículo 4.º, numeral 3-. Así, la Ley es muy clara cuando indica: en su párrafo quinto de la exposición de motivos: «Estando próxima la finalización de estos periodos –prórrogas anteriores-, las Comunidades Autónomas y las Organizaciones Agrarias han puesto de manifiesto los graves problemas sociales que en determinadas zonas se producirían si no se adoptan medidas legislativas que resuelvan definitivamente las cuestiones que plantean los arrendamientos rústicos históricos, ya que sólo volver a prorrogar los contratos únicamente serviría para aplazar los problemas, pero no para resolverlos»; en su párrafo sexto, también de la exposición de motivos: «La presente Ley prorroga estos arrendamientos por un único y último periodo,…»; en su artículo 2.º, numeral 2: «Los arrendamientos rústicos históricos… quedan prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1.997…»; en su artículo 4.º, numeral 1: «Si el arrendatario, a requerimiento del arrendador, deja las fincas libres a disposición de éste al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos de arrendamiento… »; en su artículo 4.º, numeral 2: «… el arrendador deberá notificar… al arrendatario, antes de que se extingan los contratos de arrendamiento,… En el caso de que el arrendatario no perciba la indemnización… antes de que finalice el año agrícola en el que se extingan dichos contratos…». No es posible, por tanto, prórroga alguna de los arrendamientos rústicos históricos, ni siquiera la que conlleva la tácita reconducción ex artículo 1566 del Código Civil, una vez quedaron extinguidos el 31 de diciembre de 1.977 mediante ley especial dictada con esta concreta finalidad, salvas, claro está, y como ha quedado dicho, las excepciones previstas en la misma. Razón por la que no podemos compartir las sentencias de la Audiencia Provincial de Navarra de 17-4-2000, de la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección Primera) de 19-2-2001 (JUR 2001/137380) y de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección Sexta) de 12-11-2001 (JUR 2002/31826), que admiten dicha prórroga por tácita reconducción. La segunda cuestión a tener en cuenta para interpretar correctamente el artículo 4.º de la Ley 1/1992 es que dicho precepto constituye el mecanismo legal para que, extintos los arrendamientos a que se refiere, el arrendador recupere la posesión de la finca y, a cambio, el arrendatario sea indemnizado.
La principal polémica que ha planteado, hasta ahora, el artículo 4.º de la Ley 1/1992 se refiere a su numeral 2, que dispone: «Para llevar a efecto lo dispuesto en el apartado anterior –hacer efectiva la indemnización al arrendatario- el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario, antes de que se extingan los contratos de arrendamiento, su propósito de recuperación de las fincas y el ofrecimiento de abonarle la indemnización establecida en el apartado anterior. En el caso de que el arrendatario no perciba la indemnización correspondiente antes de que finalice el año agrícola en el que se extingan dichos contratos, tendrá derecho a permanecer en la explotación de las fincas hasta la total percepción o consignación judicial de la cantidad que le corresponda». Una interpretación literal del precepto nos llevaría a entender como un requisito absolutamente indispensable para que la indemnización pueda tener lugar, el hecho de que el arrendador haya notificado al arrendatario, antes de que se extinga el arrendamiento, o sea: antes del 31-12-1997, su propósito de recuperar la finca y el ofrecimiento de abonarle la indemnización legal, -requisito que deberá ir seguido de que el arrendatario requerido haya abandonado la finca antes de que finalice del año agrícola correspondiente al año 1997-, pues verdaderamente esto es lo que dice la Ley, de tal forma que si no hubiese mediado tal requisito el arrendatario no tendría derecho a la indemnización. En este sentido se han pronunciado distintas Audiencias Provinciales(1). La de Salamanca de 13-11-2000 (JUR 2001/29980) determina que el abandono de la finca por el arrendatario –consecuencia del requerimiento previo del arrendador ex art. 4.º, numeral 2- anterior al año agrícola correspondiente al año 1997 constituye un requisito indispensable para que pueda obtener la indemnización legal, lo cual debe ser así pero sólo en el supuesto en que el arrendador hubiese requerido previamente al arrendatario al efecto antes de que se hubiese extinguido el arrendamiento el 31-12-1997. No es admisible, con carácter general, la exigencia del requisito del abandono de la finca antes de que termine el año agrícola correspondiente al año 1997 para obtener la indemnización, ya que éste aparece contemplado en la Ley como una consecuencia del requerimiento que previamente tiene que hacer el arrendador al arrendatario manifestándole su intención de recuperar la finca. De tal forma que bastaría al arrendador con no practicar dicho requerimiento al arrendatario o hacerlo una vez transcurrido el año 1997 para hacer ineficaz su derecho a la indemnización por abandono. En este sentido se han manifestado mayoritariamente las Audiencias Provinciales(2).
Por consiguiente, el derecho a la indemnización ex articulo 4.º de la Ley 1/1992 surge para el arrendatario ex lege, sin que, por tanto, sea determinante del mismo, en modo alguno, la actuación que al respecto pueda adoptar el arrendador. Y puede decirse que surge del hecho concreto de la extinción del arrendamiento, quedando condicionado a que sea requerido por el arrendador para que abandone la finca y a que, una vez requerido al efecto junto con el ofrecimiento de la cuantía indemnizatoria correspondiente, la abandone poniéndola a disposición del arrendador si no quiere perder su derecho a ser indemnizado. ¿Qué ocurrirá si, extinguido el arrendamiento por imperativo legal, el arrendador no requiere al arrendatario para que le entregue la finca ofreciéndole la indemnización?; en tal caso, el arrendatario queda autorizado por la ley a permanecer en la explotación de la finca –artículo 4.º, numeral 2- hasta que perciba la indemnización. Y como ya dijimos, no se trata de una prórroga del arrendamiento por tácita reconducción, sino de una autorización legal que sirve para forzar al arrendador a poner en marcha el mecanismo de la ley para culminar el proceso establecido para la terminación de estos arrendamientos rústicos históricos. Por ello, pensamos que en dicho periodo, que la ley no quiere sea dilatado ni mucho menos dada su finalidad, el arrendatario –que, en realidad ya no lo es- no tiene que satisfacer renta alguna al arrendador, ya que el arrendamiento no existe. Sólo existe una autorización legal al arrendatario encaminada a que el ex arrendatario reciba la indemnización que le corresponde y a que el ex arrendador recupere la finca, cumpliéndose así el mecanismo legalmente establecido para terminar con esta clase de arrendamientos.
NOTA DE INTERÉS (Pamplona, a veintinueve de junio de dos mil nueve): El Tribunal Supremo en su reciente y única sentencia (25-2-2009, Ponente Ilmo. Sr. Don Román García Varela) sobre indemnización por abandono ex artículo 4º de la Ley 1/1992, y en contra del criterio sustentado hasta ahora mayoritariamente por las Audiencias Provinciales, mantiene el mismo criterio de este autor aquí expresado. Dice en su Fundamento de Derecho Tercero: “Para la adecuada comprensión del artículo 4 de la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos, procede tener en cuenta dos cuestiones previas; la primera de ellas se refiere a su propia finalidad, pues la mencionada Ley quiso terminar con la figura de los arrendamientos rústicos históricos, mediante la eliminación de la posibilidad de nuevas prórrogas, a excepción de dos casos concretos -en efecto, su Exposición de Motivos precisa que, por razones fundamentalmente sociales, se prorrogan en determinados supuestos, por la avanzada edad del arrendatario, los contratos de arrendamiento, y se permite a éste y a su cónyuge continuar en el arrendamiento de la casa de labor, si ésta constituyera su vivienda habitual, hasta que fallezcan-, de manera que no cabe prórroga alguna en estos arrendamientos, siquiera la que conlleva la tácita reconducción dispuesta en el artículo 1566 del Código Civil, una vez quedaron extinguidos el 31 de diciembre de 1997 por Ley especial dictada con este objetivo, excepto en lo que respecta a las excepciones indicadas.”
(1) Ver Sentencia de 6-5-2002 –fundamento 3.º- de la Audiencia Provincial de Cuenca (JUR 2002/177693).
(2) SAP de Cuenca de 8-1-2002 (JUR 2002/70619), que cita, a su vez y en el mismo sentido, las siguientes: SAP de Segovia de 2-12-1999, SAP de Gerona de 13-10-1999 y la SAP de Cádiz de 19-2-2001.
Publicado, excepto la Nota, en Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi 2003, núm. 7
Autor: Gabriel Navarro Delage. Abogado