La nueva Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003, de 26 de noviembre, entrará en vigor el próximo 28 de mayo del presente año, como establece su Disposición final tercera. Con tal motivo, resulta oportuna y de interés una exposición, aunque sea breve y sin profundizar en aspectos concretos de la misma, lo que haré más adelante, de aquellos que suponen una innovación respecto de la anterior normativa de 1980.
En primer lugar merece destacarse lo siguiente: los nuevos contratos de arrendamiento pasarán a regirse, en primer lugar, por la nueva Ley. No otra cosa quiere decirse cuando se indica que se regirán por lo expresamente acordado por las partes, “siempre que no se oponga a esta Ley”. En segundo, como digo, por lo que acuerden las partes. En tercer lugar, por el Código Civil, a falta de disposiciones de la Ley arrendaticia y de acuerdo de las partes. Y en último lugar, y para el supuesto de inexistencia de normativa del Código Civil, se aplicarán los usos y costumbres. Si observamos que la nueva Ley reduce su contenido respecto de la anterior, en lo que toca a su aspecto sustantivo, de 120 artículos a 32, y que los pactos «inter partes» tienen prioridad sobre el Código Civil, la libertad contractual se hace muy considerable respecto de la derogada Ley de 1980. En cuanto a las aparcerías, se mantiene, aunque lógicamente referido a la nueva Ley, el mismo régimen jurídico contenido en la normativa anterior.
Constituirán también objeto de arrendamiento rústico, además de las fincas propiamente dichas, las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, con lo que quiere decirse que la cesión de dichas explotaciones estarán sometidas, con carácter obligatorio, a la nueva Ley como si de una finca más se tratase, lo que supone una limitación respecto de la normativa anterior, en la que tales cesiones constituían un arrendamiento de industria excluido de la legislación especial -art. 6.º - 7º - d) Ley de 1980-.
Se eliminan las importantes trabas existentes en la Ley anterior respecto de la libertad para ser arrendatario. Así, no será ya preciso ser profesional de la agricultura, y lógicamente, mucho menos, cultivador personal, concepto éste englobado en aquél, por lo que no se comparte la doctrina jurisprudencial que, como es sabido, opina mayoritariamente lo contrario, pudiendo ser también arrendatarios las comunidades de bienes. Tampoco las personas jurídicas tienen ya traba alguna para concertar arrendamientos rústicos. La única limitación queda reducida a la nacionalidad, tanto respecto de las personas físicas como de las jurídicas, prohibiéndoseles con carácter general concertar contratos a las extranjeras, salvo determinadas excepciones.
La duración de los contratos queda reducida de cinco a tres años, con prórrogas, también de tres, en los supuestos de tácita reconducción.
Quedan suprimidos, expresamente, los derechos de tanteo y retracto de la normativa anterior. Así se deja bien claro en la exposición de motivos, al decirse en referencia a los mismos: «… se ha creído oportuno suprimirlos ahora, en aras de la libre circulación de de la tierra…», aunque, ciertamente, como dice también la indicada exposición, la reducción tan importante del mínimo legal de duración hubiera dejado ya, por sí sola, muy reducida la importancia de estos derechos adquisitivos.
Se levanta la expresa prohibición de la anterior normativa para la cesión o subarriendo del arrendamiento, si bien se condiciona a que sean autorizados expresamente por el arrendador. Ambas actuaciones se dejan a la libertad de pacto entre las partes, siempre y cuando se refieran a la totalidad de la finca o explotación, lo sean por todo el tiempo que reste del arrendamiento y por renta no superior a la establecida para el arrendamiento.
Otras cuestiones de interés son las siguientes:
Respecto del recurso de casación, y teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo en cuanto al acceso casacional, que no se comparte(1), al tratarse de un tema cuyo procedimiento viene fijado en atención a la materia y no a la cuantía litigiosa –artículos 249 y 250 de la LECiv.-, tal acceso viene limitado por el interés casacional que pueda existir para la interposición del recurso, lo que quiere decir que, en ningún caso, se puede interponer por el único hecho de que la cuantía litigiosa sea superior a los veinticinco millones de pesetas.
Respecto a la posibilidad de resolver las cuestiones litigiosas acudiendo al arbitraje, establece el artículo 34, referente a las normas de procedimiento: «Las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, podrán someterse libremente al arbitraje en los términos previstos en la legislación aplicable en la materia». Redacción desacertada que solo puede dar lugar a confusión si tenemos también en cuenta lo siguiente: la nueva Ley de Arbitraje 60/2003, de 23 de diciembre, dispone en su artículo 2.1: «Son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho.» Si los arrendamientos rústicos deben de regirse por lo dispuesto en la nueva Ley Arrendaticia, cuyos preceptos deben ser respetados, necesariamente, por los pactos que libremente estipulen los contratantes, resulta obvio que sus disposiciones no pueden ser objeto de arbitraje según dispone esta última Ley; y si, por el contrario, el artículo 34 de la Ley Arrendaticia se refiere a aquellas estipulaciones contractuales no sometidas al rigor de la legislación especial ¿qué falta hacía dicho precepto?
(1) Véase nuestro artículo «“INTERES CASACIONAL” POR OPOSICION A DOCTRINA JURISPRUDENCIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO» (Repertorio de Jurisprudencia de Aranzadi núm. 14 de 2003)
Publicado en Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi 2004, núm. 9
Autor: Gabriel Navarro Delage. Abogado