I.- Ambito de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos.
La Ley es aplicable solamente a tres clases de arrendamientos rústicos, que son los que ella misma considera «históricos»:
1.° Arrendamientos concertados con anterioridad al Código Ovil, cuyo arrendatario traiga causa de quien ya lo fuera a la fecha de su publicación.
Ante todo, y como ya hemos indicado, ha de tratarse, al igual que en los otros dos supuestos legales, a los que me referiré a continuación, de arrendamientos que tengan la naturaleza de rústicos según determina la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980(1).
Ha de tratarse de arrendamiento: concertados con anterioridad a la publicación del Código Civil; esto es: antes del 25 de julio de 1889.
El arrendatario actual ha de traer causa de quien lo fuera en la fecha que se publicó el Código Civil. Traer causa quiere decir lo siguiente: que desde la indicada fecha, los arrendatarios han debido subrogarse unos a otros, hasta llegar al que lo sea en la actualidad, en la forma determinada en la legislación vigente en cada momento, dado el carácter de retroactividad de grado medio que alcanza la disp. trans. 1.ª de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980. En este sentido ha de tenerse en cuenta que son tres cuerpos normativos diferentes los que, temporalmente, regulan las distintas subrogaciones entre arrendatarios: las acaecidas desde la publicación del Código Civil hasta la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 15 de marzo de 1935 se rigieron por el Código Civil; las acaecidas a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamiento Rústicos de 1935 hasta su derogación por la actual de 1980 se rigieron por lo dispuesto en el art. 18 de la citada Ley de 1935(2) , Y las acaecidas a partir de la entrada en vigor de la vigente Ley de 1980 se rigieron y rigen, obviamente, por lo dispuesto en sus arts. 79 y 80(3).
No se exige en este supuesto, a diferencia de lo que ocurre en los otros dos restantes, que el arrendatario actual tenga que ser cultivador personal ¿Quiere esto decir que lo único que la Ley exige es que ostente la condición de arrendatario, sin más? La respuesta es negativa. El carácter social de le legislación especial arrendaticia ha de impedir, lógicamente, que se beneficien de ella quienes carecen de la razón social que la sustenta; y resulté obvio que no la tienen quienes ni son profesionales de la agricultura ni cultivadores personales. Además. ya no estaríamos ante un arrendamiento de naturaleza rústica, puesto que el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 determina que sólo pueden ser arrendatarios de finca rústicas los profesionales de la agricultura y los cultivadores personales; estos segundos, en cuanto se asimilan legalmente a los primeros. Conclusión: el arrendatario ha de ser, cuando menos, profesional de la agricultura según la Ley de 1980(4) , aunque en ella no se diga expresamente.
2.° Arrendamientos concertado con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, siempre que el arrendatario ostente la condición de cultivador personal.
Es el mismo supuesto que ante recogía la regla 3.a de la disp. trans. 1.ª de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, con la diferencia de que ahora no se exige el requisito según el cual era preciso que se hubiese perdido la memoria del tiempo por el que se concertó la locación. Se trata de arrendamientos que, concertados con anterioridad a la fecha de publicación de la referida ley, subsistan en la actualidad.
La exigencia de que el arrendatario actual traiga causa de quien lo fuera a la fecha de publicación de la Ley de 1935, aunque nada diga el precepto es una consecuencia lógica de que el contrato deba ser el mismo que se concertó antes de dicha fecha. Afir-mación que, además, encuentra apoyo en el siguiente razonamiento: la regla 3.a de la disp. trans. 1.a de la Ley de Arrendamientos Rústicos tampoco exigía de forma expresa este requisito, y sin embargo la de Arrendamientos Rústicos Históricos reconoce claramente que sí existía dicha exigencia. Así, al comienzo de su Exposición de Motivos, refiriéndose a los arrenda-mientos anteriores al Código Civil y a los concertados con anterioridad a la Ley de 15 de marzo de 1935, nos dice que ambos se venían calificando en la Ley de Arrendamientos Rústicos como históricos «siempre que, tanto en uno como en otro, el actual arren-datario traiga causa del primitivo arrendatario», añadiendo que la prórroga de los arrendamientos que llama históricos «parte del principio de que en el actual valor de las fincas arrendadas han contribuido, de forma notable, el arrendatario y sus ascendientes mediante su cultivo a lo larga de varias generaciones». Cosa que evidentemente no se entendería sí no fuera porque, también en este segundo supuesto, se exige que el arrenda¬tario traiga causa de quien lo fuera con anterioridad a la fecha de publicación de la reiterada Ley de 1935.
3.° Arrendamientos concertados con anterioridad al 1 de agosto de 1942, cuya renta se hubiese regulado por cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.
Es el supuesto que anteriormente aparecía contemplado en el arto 99 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, ahora derogado por la de Arrendamientos Rústicos Históricos.
No está de más aclarar que los dos últimos requisitos se refieren a un solo supuesto. Es decir: se trata de arrendamientos que, concertados cor anterioridad al 1 de agosto de 1942 reúnan al mismo tiempo las dos condiciones restantes.
Y, como ya he dicho anteriormente respecto de los dos primeros supuestos, también en éste es preciso que el arrendatario actual traiga causa de quien lo fuera cuando se concertó el arrendamiento.
En virtud del principio de libertad de forma contractual(5) , no es preciso que ninguno de los referidos contratos se hubiesen concertado por escrito; bastará con que lo hubiesen sido verbalmente, siempre que su existencia, referida a cada una de las tres fechas en cuestión, sea demostrable por el arrendatario en aqueIlos supuestos en que haya sido puesta en duda o negada por el arrendador.
Los arrendamientos rústicos históricos no perderán su condición de tales por el hecho de que se hayan modificado la renta u otros elementos o condiciones del contrato, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o parte de las fincas primitivamente arrendadas . Disposición que viene a alterar la doctrina jurisprudencial sobre la novación de los contratos en relación con los arrendamientos rústicos en general. Según ésta, para que pudiera darse le novación extintiva del mismo, era preciso que se hubiesen alterado el objeto, es decir, la finca, y la renta; e bien uno solo de estos dos elementos cuando la alteración hubiese sido muy acusada. Ahora, cuando se trate de arrendamientos rústicos históricos no importa que se modifique la renta ni la finca o fincas arrendadas, siempre que el primitivo contrato siga recayendo sobre parte o partes de éstas. Tampoco perderán dicha condición si se alteran otros elementos o condiciones del contrato. Unicamente quedan excluidos de estas modificaciones, lógicamente y por las razones anteriormente apuntadas, los supuestos en que se altere la titularidad arrendaticia en forma distinta a la permitida en la ley vigente al tiempo en que ésta se hubiese producido.
II.- «Profesional de la agricultura».
El art. 15 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, en lo concerniente a las personas físicas, establece que: «Se entiende por profesional de la agricultura a los efectos de esta Ley: a) La persona natural en la plenitud de sus derechos civiles o emancipado o habilitado de edad que se dedique o vaya a dedicarse de manera prefe-rente a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación.»
Por primera vez se emplea en materia arrendaticia rústica el concepto de «profesional de la agricultura», introducido en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, además de por razones sociales, para conseguir la máxima eficacia en el cultivo, y sir viendo al mismo tiempo para equiparar en este sentido nuestra Iegislación a la de otros países europeos, según reza en el informe emitido por la Comisión de Agricultura del Congreso de los Diputados.
Comienza el precepto definiendo el concepto de profesional de la agricultura en relación con la persona física o natural, limitándose en el resto de los supuestos a que se refiere a determinar qué entidades serán consideradas como tales profesionales y en qué casos.
Dos notas fundamentales integran el concepto legal de «profesional de la agricultura» referido a la persona física: la dedicación preferente –actual o de futuro- a actividades de carácter agrario y la ocupación efectiva y directa de la explotación -se entiende de la finca dada en arrendamiento-.
En relación con la primera de ellas parece lógico que la preferencia haya que referirla o medirla en razón del tiempo que la persona en cuestión dedique a las actividades agrarias, el cual servirá para compararlo con el dedicado a otras ocupaciones que también pudiera tener, para así poder determinar a cuál de todas ellas dedica su preferencia. Es el tiempo de ocupación, pues, y no el beneficio obtenido, que por otro lado en tema como el que nos ocupa puede ser enormemente oscilante por razones bien conocidas de eventualidad en la: producciones agrarias, el que debe servir para determinar el carácter preferencial de la dedicación a actividades agrarias. Ello sin descartar que, en algunos casos, pueda contribuir a fijar tal determinación. Y en cuanto a las «actividades de carácter agrario» es evidente que se está refiriendo a todas aquellas que consistan en la realización de los aprovechamientos para los cuales se ceden fincas en arrendamientos que caigan dentro del ámbito de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Pero, desde el punto de vista legal, tan profesional de la agricultura a estos efectos es el que se dedique preferentemente a actividades de carácter agrario como el que vaya a hacerlo. En este último caso una vez concertado el correspondiente contrato, el arrendatario tendrá que realizar las actuaciones precisas sin dilación y en tiempo razonable para que su actividad agraria sea preferente, ya que si esto no fuese así entraría en juego lo dispuesto en el art 19 de la Ley de Arrendamientos Rústicos(7); y, consiguientemente, lo también dispuesto en su arto 17(8).
En cuanto al segundo de los requisitos -la ocupación efectiva y directa de la explotación-, no parece que difiera del concepto que daba el Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 1959 de «explotación directa», pues en realidad nada nuevo viene a añadir el calificativo de «efectiva», que lo único que pretende parece ser remarcar el carácter directo de la forma en que debe ser efectuada la explotación. El art. 11.4 del referido Reglamento establecía que «se entenderá por explotación directa aquella en que el propietario de la tierra -aquí habría que entender arrendatario- asuma los riesgos totales de la empresa agrícola, sufragando los gastos a que la misma dé lugar», y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en idénticos términos, viene entendiendo que realiza el cultivo directo quien asume el riesgo empresarial y la financiación de la explotación(9). La Audiencia Provincial de Palencia, con evidente acierto y buen criterio, tiene dicho en su sentencia de 12 de marzo de 1988 que el profesional de la agricultura es aquel que dirige la explotación agrícola de manera directa, permaneciendo, con efectividad, al frente del cultivo de las fincas arrendadas, siendo de su cargo los gastos derivados de aquella explotación; y que tal actividad solamente exige, según la dispuesto en este art. 15, «dedicación y ocupación de las labores agrícolas, no la realización de las mismas en sentido material».
Es evidente que este segundo requisito, dado que se refiere a una actividad a realizar sobre la finca que se cede en arrendamiento, nunca podrá darse con anterioridad a la concertación del arrendamiento, sino después. Por consiguiente, es una contradicción que el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 diga que solamente pueden ser arrendatarios o subarrendatarios los profesionales de la agricultura, y que a continuación el art. 15 exija para ser tal profesional un requisito que, en cualquier caso, sólo podrá conseguirse después de haber adquirido la condición de arrendatario. Así pues, la Ley está exigiendo ser profesional de la agricultura para ser arrendatario y, al mismo tiempo, ser arrendatario para ser profesional de la agricultura. Teniendo esto en cuenta, y también que, como ya vimos, se trata de un requisito ineludible para alcanzar la condición de profesional de la agricultura, resulta evidente que en el momento de la concertación del contrato de arrendamiento nunca se hará con quien sea profesional de la agricultura, sino con quien podrá serIo; también, que pri-mero se adquiere la condición de arrendatario, y después se verá si el arrendatario cumple o no con el requisito exigido para ser profesional de la agricultura. Sin embargo, y a los efectos de compatibilizar este precepto con lo que disponen los arts. 14 y 17 de la misma Ley, no habrá más remedio que entender que el arrendatario que con posterioridad al arrendamiento, de forma inmediata, pasó a ocuparse de manera efectiva y directa de la explotación de la finca cedida en arrendamiento, fue profesional de la agricultura al tiempo en que se concertó la locación, ocurriendo lo contrario, obviamente, con el que no llegó a realizar actividad alguna en el expresado sentido.
El hecho de la jubilación, por sí solo, no produce la pérdida de la con-dición de profesional de la agricultura. Así lo corrobora la doctrina jurispru¬dencial, aplicable tanto al profesional de la agricultura como al cultivador personal. Aspecto al que me referiré a continuación al tratar de este último.
III.- «Cultivador personal».
El art. 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 establece: «1. Se considerará cultivador personal a quien lleve la explotación por sí, o con ayuda de familiares que con él conviven, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria. N o se perderá la condición de cultivador personal, aunque se utili¬cen uno o dos asalariados, en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar el cultivo personal. 2. El cultivador personal será considerado en todo caso como profesional de la agricultura a los efectos de esta Ley.»
Dice la Ley que «se considerará cultivador personal a quien lleve la explotación por sí...». Tiene dicho el Tribunal Supremo en su sentencia de 19 de diciembre de 1985 que, según su doctrina, el concepto jurídico de cultivador coincide con el de su significado gramatical según el Diccionario de la Real Academia, el cual nos dice que cultivador es el que cultiva, y que cultivar es dar a las tierras y a las plantas las labores necesarias para que fructifiquen. La disposición citada no dice propiamente quienes son cultivadores personales, sino quienes serán considerados como tales a los efectos de aplicación de la Ley. Y así, serán considerados cultivadores personales todas aquellas personas que lleven la explotación por sí.
Como digo, el arrendatario ha de llevar la explotación «por sí», lo cual quiere decir que deberá realizar las correspondientes labores de forma personal, contraponiéndose es este sentido a la «ocupación efectiva y directa de la explotación», que corresponde, en la forma que hemos expuesto, al profesional de la agricultura. Dice una sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona, de 7 de octubre de 1983, que el cultivo personal consiste «en la realización personal, aunque sea con la ayuda de familiares, de las tareas de explotación, o sea, presuponiendo más una proyección personal a las faenas del agro que la mera responsabilización derivada de funciones de dirección y financiación de la empresa agraria…»
Se sigue considerando cultivador personal a quien, llevando personalmente la explotación de la finca, comparta tal llevanza, en mayor o menor grado, con sus familiares, siempre que con él convivan; lo que supone que el arrendatario ha de trabajar personalmente la tierra en cualquier caso, pues así lo requiere el hecho de «ser ayudado». Así lo ha manifestado claramente el Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de diciembre de 1987, al decir que «… la explotación agraria cuando se verifique sin la ausencia total del titular arrendaticio en las operaciones agrarias que el fundo arrendado requiera, aunque disminuya su prístina presencia personal en las mismas y siempre que la ayuda complementaria en la terminación de las mismas provenga de los familiares que con él convivan, no se perderá la condición de cultivador personal…»
Como norma general, al cultivador personal, para evitar la pérdida de tal condición, no le está permitida la utilización de asalariados a su servicio si no es «circunstancialmente» y «por exigencias estacionales de la explotación agraria». Se trata en realidad de dos requisitos entrelazados entre sí, pues las exigencias estacionales -por ejemplo: la recolección- ya llevan consigo el carácter de circunstancialidad que les es propio. En estos casos no establece la Ley un límite al número de asalariados que el arrendatario cultivador personal puede utilizar, ni tampoco a la reiteración en el tiempo de los supuestos a que se refiere. Por consiguiente, siempre que se den los requisitos exigidos el arrendatario podrá utilizar los asalariados que fuesen precisos sin limitación de número y sin que por ello pierda la condición de cultivador personal. Por todo ello, no podemos estar de acuerdo con una sentencia de la Audiencia Territorial de Valladolid de 22 de octubre de 1982 que, equiparando circunstancialidad con accidentalidad, en un supuesto en que el arrendatario había hecho uso, al parecer, de terceras personas en tiempo de cosecha, estimó que tal utilización había infringido el arto 16 de esta Ley. Decía: «... la utilización de asalariados sólo puede ser circunstancial, equivalente a accidental, y no utilizada de forma sistemática, aunque sea estacionalmente, y sobre todo en una de las labores principales de la explotación agraria cual es la recolección». La tesis mantenida viene a corroborarIa la propia Ponencia que informó el Proyecto de Ley en el Senado, la cual, ante la enmienda a este artículo defendida por el Senador Sr. Sarasa Miquélez(10), la declaraba innecesaria al estimar que «... la contratación de servicios por exigencias estacionales de la explotación está admitida por el propio texto del Congreso»; es decir, que lo que faculta al arrendatario para hace uso de asalariados es la exigencia estacional de la explotación, y no como dice la expresada sentencia una motivación puramente accidental.
No pierde la condición de cultivador personal el arrendatario que utiliza uno o dos asalariados -no más- en caso de enfermedad sobrevenida o por cualquier otra causa que le impida continuar el cultivo de forma personal. Así pues, cualquier causa que impida al arrendatario realizar la labores agrarias le facultará para que pueda utilizar uno o dos asalariado sin que por ello pierda la cualidad d cultivador personal. La relación causa efecto o, lo que es lo mismo, el análisis ponderado de si el arrendatario puede, o no, seguir efectuando personaImente las labores agrarias es algo que compete apreciar a los tribunales en cada caso concreto. En este sentido una sentencia de la Audiencia Territorial de Las Palmas, con excelente y lógico criterio, entendió que la edad del arrendatario puede ser una de estas justas causas; decía: «… es bastante y ha de estimarse como justa causa que impide la continuación del arrendatario -se refiere lógicamente al cultivo de la finca- su avanzad edad de 88 años ...».
Una sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 1986 vino a establecer que el pensionista de la Seguridad Social agraria no podía se profesional de la agricultura según disponían los arts, 14(11) y 16 d esta Ley. El pronunciamiento de esta sentencia constituyó un claro desacierto y causó graves trastornos en la aplicación de la Ley, al ser la primera resolución dictada por el Tribunal Supremo resolviendo sobre esta cuestión. Ello no obstante, se trató de una resolución aislada que no llegó a constituir doctrina jurisprudencial. ActuaImente es doctrina inconcusa la de que «... la simple situación de jubilado agrícola no hace abdicar, con la consiguiente descalificación del arrendatario, de su anterior cualidad de cultivador personal con tal de que se mantenga dentro de los estrictos límites que establece el arto 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, porque ello podrá ser objetado desde el punto de vista socio-administrativo, pero no en el puramente cíviI y en su relación con el contrato de arrendamiento de fincas rústicas ...».
La condición de cultivador personal tiene que ser probada por el arrendatario que la alega, a menos que, como es natural, le fuese reconocida por el propio arrendador. En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 1989 estableció que «correspondiendo al demandante del caso, pensionista de la S.S., acreditar que viene realizando de una u otra forma tareas agrícolas en las fincas arrendadas que le hagan merece la calificación de cultivador persona de las mismas... , y tal situación no precisó ser especiaImente acreditada en el caso, luego que la prueba acerca de tan trascendental circunstancia corría a cargo del arrendatario le fue suministrada de forma inequívoca por la carta que la propietaria le dirigió en la que manifestaba “reconociendo al arrendatario la condición de cultivador personal", expresión literal de tan indiscutible significación que releva de cualquier otra probanza sobre el particular».
IV.- Diferencias entre «profesional de la agricultura» y «cultivador personal». Doctrina jurisprudencial.
En principio y como es lógico, bastaría con tener en cuenta cuanto ha quedado dicho, para de ello deducir las diferencias existentes entre ambas figuras. Sin embargo, la doctrina jurisprudencial existente obliga a plantea la siguiente cuestión: debe considerarse que el cultivador personal se distingue del profesional de la agricultura en que el primero ha de dedicar se a llevar la explotación agraria además de en los términos que literalmente obliga el art. 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, con carácter exclusivo, es decir, sin que pueda tener ninguna otra ocupación, mientras que al segundo le bastaría con dedicarse, en los términos de su art. 15, sólo con carácter preferente, es decir, pudiendo al mismo tiempo tener otras ocupaciones distintas?
El problema se plantea porque la doctrina jurisprudencial es contradic-toria. Un primer cuerpo de doctrina viene a mantener que la dedicación del cultivador personal no tiene carácter de dedicación exclusiva. La sen-tencia de 3 de junio de 1988 establece: «... el carácter de cultivador personal, con proyección de profesional de la agricultura, surge de tratarse de una persona natural en plenitud de sus derechos civiles, en dedicación con carácter preferente a actividades agrarias ... »; la de 3 de julio de 1992 establece: «... la sentencia de 23 de junio de 1988 reconoce la compatibilidad entre la condición de cultivador personal a que alude el arto 16 de le Ley de Arrendamientos Rústicos y el ejercicio de una pequeña industria de gasolinera "puesto que, dice, para originar situación de incompatibilidad de hecho en dos actividades se requiere la revelación de la no posibilidad de ejercicio conjunto de ambas…” En el presente caso, la dedicación del actor al trabajo de reparación de vehícuIos automóviles como chapista en talleres dedicados a esa actividad no resulte incompatible con la explotación de las fincas ...»; la de 13 de diciembre de 1993, con cita en la anterior, establece: «... la circunstancia que se indica para negar la cualidad de cuItivador personal al actor..., esto es, que compagina su explotación agrícola-ganadera con los servicios en la empresa citada como maquinista, y con el trabajo en el caserío, no es suficiente para enervar esa condición»; y la de 28 de mayo de 1993 establece; «... el hecho de que compatibilice sus labores con ciertos estudios no crea una situación que revele la no posibilidad de ejercido conjunto de ambas actividades... , siendo también criterio jurisprudencial que en estos casos la compatibilidad no priva al arrendatario de su condición de cultivador per-sonal, dado que la Ley no configura esta condición como una actividad estricta y a cargo exclusivo del arrendatario, autorizándole por el contrarío la ayuda de familiares que con él convivan, lo que tanto quiere decir que con esa ayuda le permite simultanear la explotación agrícola con otra pequeña actividad».
Un segundo cuerpo de doctrina viene a mantener exactamente la posición contraria. Según ésta la dedicación del cultivador personal sobre la finca arrendada ha de serlo con carácter de exclusividad. La sentencia de 1 de junio de 1992 establece: «Se requiere, por tanto, una dedicación exclusiva a las labores agrarias sobre la finca arrendada... La nota de "exclusividad", por tanto, ha de ser distintiva de la condición de cultivador personal... »; la de 27 de julio de 1993 establece: «... es obvio... que el cultivador personal tiene una dedicación en exclusiva en su disfrute de la finca arrendada, mientras que en el llamado profesional de la agricultura esa dedicación no es tan intensa, y no es exclusiva, aunque sea preferencial»; la de 26 de febrero de 1994 establece: «De la literalidad de los arts. 15 y 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, se manifiesta una nota diferencial entre el profesional de la agricultura y el cultivador personal radicada en la "exclusividad" que requiere éste y la "simple preferencia" a la actividad agraria que basta a aquél…»; y la de 30 de mayo de 1994, refiriéndose a los pensionistas, establece: « ... pueden ser considerados cultivadores personales, conforme al arto 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, a los que se les considera como profesionales, aunque la expresiones no coincidan precisamente y no han de ser confundidas, por predominar en la primera una relación más directa y de exclusividad; y en la segunda de pre-ferencialidad».
De las dos posiciones jurisprudenciales, con independencia de cuál de ellas sea la orientación más o menos lógica o de mejor sentido, pues no es ésa la cuestión, es la primera la que se ajusta a lo dispuesto en la Ley, y la segunda, la que de ella se aparta. Porque resulta evidente que la jurisprudencia no puede ir en contra de lo que dispone la Ley, ni le está permitido interpretarla cuando es lo suficientemente clara. Tanto el juzgador de instancia, en su labor enjuiciadora, como el Tribunal Supremo, en su es-tricta función casacional, siguen teniendo un mismo límite: la Ley.
Pienso que la correcta es la primera de las dos posiciones jurisprudenciales, por cuanto sigue: el art. 15 de la Ley, ciertamente, no exige del profesional de la agricultura dedicación absoluta, sino preferente, y el art. 16 exige al cultivador personal que la lleve personalmente, en clara diferencia con que la lleve directamente, facultad ésta atribuida sólo al profesional de la agricultura. En este sentido la Ley le exige algo más que a éste: no basta con que la lleve directamente, ha de serlo de forma personal. Es este plus de más el que determina que el numeral 2 de este mismo artículo 16 lo equipare -será considerado, dice- al profesional de la agricultura. Además, resultaría absurdo considerar como profesional de la agricultura al cultivador personal si a éste se le exigiera, a su vez, dedicación exclusiva. ¿Qué necesidad habría de considerarlo como tal, si tuviese que dedicarse exclusivamente a la explotación de la finca?: ya sería, entonces, profesional de la agricultura.
Por otra parte es lógico y plenamente acertado, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial que defiendo como la que considero acertada, que los tribunales, caso por caso, examinen las distintas actividades que de-sarrollen los cultivadores personales sólo con el fin de terminar de averiguar si realmente su actividad al margen de la desarrollada en la finca arrendada le permite o no el cultive personal, que es el que estrictamente les exige la Ley.
V.- Derecho del arrendatario a adquirir la propiedad de la finca arrendada (adquisición forzosa).
El derecho de adquisición forzosa venía regulado anteriormente en los arts. 98 y 99 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, constituyendo, junto con los de tanteo, retracto y adquisición preferente, las distintas formas en que el arrendatario, bajo la común denominación legal de «acceso a la propiedad», podía acceder efectivamente a la propiedad de la finca arrendada. Ahora, el derecho de adquisición forzosa ha pasado a ser regulado en el arto 2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos con la impropia denominación genérica aludida de «derecho de acceso a la propiedad», Razón por la que, en este caso, seguiré usando la denominación antigua, que es la correcta.
El derecho de adquisición forzosa tiene la naturaleza de un auténtico de-recho de opción de compra, aunque tenga su base en la Ley, y se estructura del siguiente modo: el optante es el arrendatario; el obligado a vender, el propietario-arrendador; el precio, en caso de discordia, lo fijan las Juntas Arbitrales de Arrendamientos Rústicos, sin perjuicio de lo que pueda decidir al respecto el Juzgado correspondiente, y el plazo durante el cual se puede ejercitar el derecho viene señalado por aquel en que el optante se mantenga en su condición de arrendatario durante la prórroga, o prórrogas, establecidas en la Ley.
El momento en que el arrendatario hace uso del derecho de compra que le concede este precepto no es otro que aquel en que efectúa el pago del precio establecido, al contado y en metálico, al arrendador. Así lo establece de forma inequívoca el art. 2 numeral 2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos al determinar que «el arrendatario... podrá ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, pagando al arrendador...». Su determinación, bien por la Junta Arbitral o por el Juzgado, no puede obligar al arrendatario a efectuar el pago del mismo al arrendador de forma necesaria, ya que lo único que ello significa es que se ha cumplido un requisito, un prius para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho si así le conviniera. Es, por tanto, un derecho renunciable.
Los efectos que produce el ejercicio del derecho son fundamentalmente tres: primero: la adquisición de la propiedad por el arrendatario de forma inmediata, puesto que la compraventa no sólo se ha perfeccionado, sino que también se ha consumado, ya se ha recibido el precio por el arrendador y la finca no necesitaría tradición del vendedor al comprador, ya que e arrendatario se encontraba en su posesión con anterioridad al ejercido del derecho; segundo: la obligación del arrendador de otorgar escritura pública al arrendatario-comprador; y tercero: la expresada compraventa queda sometida por imperio de la Ley a le condición resolutoria que actualmente establece el art. 2 numeral 4 de le Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos(12).
En cuanto al tiempo en que debiera fijarse el precio de la finca, entendemos que debería ser en atención al de la presentación de la demanda puesto que, corno tiene dicho el Tribunal Supremo en su sentencia de 17 de febrero de 1992, «los pleitos deben fallarse según la situación de hecho y de derecho en que estaban las partes y las cosas objeto de ellos al presentarse la demandan».
El precio por el que el arrendatario puede adquirir la propiedad de la finca se corresponde con «la cantidad resultante de la medía aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca» según determina el art. 2 numeral 2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos. En este sentido se modifica la anterior normativa legal, que, interpretada por el Tribunal Supremo atendía al valor real de la finca. Resulta evidente que el actual procedi-miento para la fijación del precio será inferior a este último, si se tiene en cuenta que los valores catastrales son inferiores a los reales. Justifica la Ley la fijación del precio de adquisición en un valor inferior al real invocando el «principio de que en el actual valor de las fincas arrendadas han contribuido de forma notable, el arrendatario y sus ascendientes mediante su cultivo a lo largo de varias generaciones», según reza en su exposición de motivos. El principio es inconsistente, pero ahí está.
Como ya he dicho anteriormente, la cantidad que el arrendatario deberá satisfacer al arrendador para acceder a la finca la fijan las Juntas Arbitrales con carácter ejecutivo, dada la remisión que el art. 2 numeral 2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos hace al art. 121.4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 Fijación que, de conformidad con le establecido en este último, podrá ser revisada en vía judicial. Se plantea, por tanto, el siguiente problema: antes de fijar el precio de adquisición de la finca arrendada en los supuestos contemplados en la Ley han de darse alguno de ellos lógicamente o, lo que es lo mismo, ha de existir previamen-te el derecho de acceso, y mientras éste sea objeto de discusión entre las partes, que es lo más corriente, no podrá fijarse el precio de la compra con carácter ejecutivo, pues ello supondría también el reconocimiento con tal carácter, del expresado derecho, cosa que, evidentemente, no autoriza la Ley. Razón por la que pensamos que esta disposición va a ser de escasa utilidad si la comparamos con la normativa anterior.
VI.- Extinción de los arrendamientos. Excepciones.
Los arrendamientos rústicos históricos se extinguen, por imperativo legal, el próximo 31 de diciembre de 1997. Conclusión a la que se llega partiendo de lo siguiente: por una parte, el art. 2 numeral 1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos establece que los expresados arrendamientos «quedan prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997», disposición que ha de ser conectada y completada con su exposición de motivos en cuanto en ella se manifiesta que «la presente Ley prorroga estos arrendamientos por un único “y último período...». De todas formas hay que tener en cuenta que, aunque el arrendamiento se haya extinguido, el arrendatario no tiene la obligación de poner la finca a disposición del arrendador hasta que haya finalizado el año agrícola correspondiente a la indicada fecha.
De la normativa general extintiva, se excluyen los arrendamientos en los que el arrendatario, cultivador personal, tuviere cincuenta y cinco años cumplidos a la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos en los términos establecidos en su art. 3 . Y el de aquellos otros en los que, a fecha 31 de diciembre de 1997, teniendo casa de labor, ésta estuviese habitada por el arrendatario, en los términos establecidos en el art. 4 numeral 3 de la citada Ley(14).
VII.- Derecho del arrendatario a ser indemnizado por el arrendador.
El art. 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos contempla dos supuestos en los que el arrendador deberá indemnizar al arrendatario.
El primero de ellos es el de que el arrendatario ponga voluntariamente a disposición del arrendador la finca arrendada al finalizar el año agrícola en curso, una vez extinguida la locación por imperativo legal el 31 de diciembre de 1997. En este caso el arrendador, como digo, tiene la obligación de indemnizar al arrendatario. Sin embargo, dispone la Ley que para que esto ocurra deberá cumplirse un requisito, el cual, paradójicamente, ha de cumplimentarlo el propio arrendador, quien deberá notificar fehacientemente al arrendatario, antes del 31 de diciembre de 1997, su propósito de recuperar la finca, ofreciéndole la indemnización correspondiente(15).
La deficiente redacción del precepto conduce, necesariamente, a una serie de importantes cuestiones no resueltas en la Ley y tampoco por la jurisprudencia que, obviamente, no ha tenido todavía ocasión de pronunciarse. Por lo tanto, ha de tenerse muy en cuenta que, cuanto diré a continuación, constituye sólo el criterio interpretativo de quien lo suscribe.
La primera cuestión que se plantea es la del momento en que surge el derecho del arrendatario a ser indemnizado por el arrendador. Pienso que esto sucede cuando se extingue el contrato de arrendamiento, esto es: el 31 de diciembre de 1997; si bien queda supeditado a que el arrendador notifique fehacientemente al arrendatario su intención de recuperar la finca en los términos contemplados en la Ley y a que éste deje la finca a disposición de aquél antes de que termine el año agrícola en curso. De no ser así, al arrendador le bastaría con no requerir al arrendatario en la forma y plazo legal, impidiendo por su sola voluntad el derecho del arrendatario a la indemnización.
¿Qué ocurrirá si, llegado el 31 de diciembre de 1997, el arrendador no hubiese requerido al arrendatario y, consecuentemente, éste no hubiese podido poner la finca arrendada a disposición del arrendador antes de la terminación del año agrícola, por exigir la Ley con carácter previo el expresado requerimiento? Pienso que a tal supuesto ha de aplicarse la misma solución contemplada para el supuesto en que el arrendador no hubiese satisfecho la indemnización al arrendatario antes de la finalización del año agrícola en curso: el arrendatario per-manecerá en la explotación de la finca hasta que la indemnización que le corresponda le sea satisfecha en su integridad.
¿Deberá el arrendatario satisfacer renta al arrendador a partir de la extinción del año agrícola 1997-1998 si, requerido por éste para abandonar la finca, no hubiese recibido la indemnización correspondiente, o simplemente, si tan ni siquiera hubiese sido requerido? Pienso que no, puesto que el contrato ya está extinguido y la permanencia del arrendatario en la explotación de la finca se presenta con claridad como una facultad legal de presión al arrendador para que cumpla, precisamente, con su obligación indemnizatoria. En estos casos la cuantía indemnizatoria se fija en una tercera parte del valor de la finca, calculado sobre la cantidad resultante de la media aritmética entre su valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o comarcal.
El otro supuesto indemnizatorio es que la finca, o parte de ella, hubiese sido expropiada, en cuyo caso la cuantía indemnizatoria deberá corresponderse con el justiprecio fijado para la expropiación.
(1) Arts. 1 a 7 de la referida Ley.
(2) Dicho precepto dispone: "Por fallecimiento del arrendatario se extingue el arrendamiento, salvo el caso en que los herederos sean el cónyuge, parientes en cualquier grado de la línea directa o hasta el segundo grado de la colateral, los cuales podrán optar por la rescisión del contrato o su continuación con todos los derechos y obligaciones que, emanados del arrendamiento, correspondían a su causante».
(3) Dichos preceptos disponen:
«Art. 79.1: En caso de fallecimiento del arrendatario, tendrá derecho a sucederle en el arrendamiento, por orden de preferencia salvo lo dispuesto en el apartado d) del arl. 71:
1.º El legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en su testamento.
2.° El cónyuge supérstite no separado legalmente o de hecho.
3.° El heredero o legatario que al abrirse la herencia fuere subarrendatario de la finca o cooperador de hecho en su cultivo.
4.° Cualquiera de los restantes herederos.
2. En todo caso el sucesor habrá de ser profesional de la agricultura.»
«Art. 80.1: Cuando existieran varias personas con el mismo derecho sucederá en el arrendamiento aquel que elijan por mayoría los que tienen derecho a continuar el arrendamiento. Esta elección será notificada fehacientemente al arrendador antes de los dos meses siguientes al fallecimiento del arrendatario; de no recibirse la comunicación, el arrendador, previo requerimiento para que realicen la elección antes de los quince días siguientes, elegirá al que prefiera.
2. En el caso de ser varios los arrendatarios, al fallecimiento de cualquiera de ellos los que le sucedan se integrarán en la relación arrendaticia, sin que por ello se altere el carácter indivisible de ésta. Si no existieren personas con derecho a suceder en el arrendamiento o no lo ejercieren el contrato continuará con los demás arrendatarios.»
(4) Art. 15 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980.
(5) Art. 20 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980.
(6) Art.. 1 párr. 2.° de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos.
(7) Dicho precepto dispone:
«Art. 19.1: En el caso de que, durante el arrendamiento, el arrendatario dejare de ser profesional de la agricultura o arrendare explotaciones que rebasen los límites a que se refiere el artículo anterior se aplicará lo dispuesto en el artículo 17.
2. Los contratos a que se refiere el apartado anterior quedarán convalidados si, antes de que el arrendador o, en su defecto, el IRYDA ejercite su derecho, recupera el arrendatario la condición de profesional de la agricultura o se resolvieran o extinguieran otros arrendamientos de modo que las tierras que pueda explotar el arrendatario queden reducidas a los límites permitidos.»
(8) Dicho precepto dispone:
«Art. 17: En el caso de que, durante el arrendamiento, el arrendatario dejare de ser profesional de la agricultura o arrendare explotaciones que rebasen los límites a que se refiere el artículo anterior se aplicará le dispuesto en el artículo 17.
2. Los contratos a que se refiere e! apartado anterior quedarán convalidados si antes de que el arrendador o, en su defecto, el IRYDA ejercite su derecho, recupera e! arrendatario la condición de profesional de la agricultura o se resolvieran o extinguieran otros arrendamientos de modo que las tierras que pueda explotar el arrendatario queden reducidas a los límites permitidos.»
(9) Una sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia, de 15 de junio de 1988, dice que «la doctrina jurisprudencial anterior y posterior a la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos entiende el cultivo directo como la actividad de quien asume el "riesgo empresarial y la financiación de la explotación". El antiguo artículo 11,5 del Reglamento precisaba: (...). Definición perfectamente válida y subsumible en e! texto y espíritu del actual articulo 15 a) Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980".
(10) La enmienda del Sr. SARASA MIQUELEZ añadía al primer apartado de art. 16 lo siguiente; «... o recabe la utilización de maquinaria agrícola ajena, atendida o no por otra persona, por circunstancias estacionales de la explotación», y la apoyaba en el razonamiento según e! cual «es muy frecuente recabar estos servicios atendidos por personas ajenas, en momentos estacionales de! cultivo».
(11) Dicho precepto, en la parte que afecta a cuanto digo, dispone:
«Sólo pueden ser arrendatarios y, en su caso, subarrendatarios de fincas rústicas los profesionales de la agricultura...»
(12) Dicho precepto dispone: «Ejercitado el derecho de acceso a le propiedad, regulado en el apartado 2, el arrendatario tendrá la obligación de cultivar personalmente las fincas adquiridas durante seis años como mínimo. Si incumpliere tal obligación, el arrendador podrá resolver la transmisión abonando e! precio de la misma, con derecho a indemnización de daños y perjuicios efectivamente cau¬sados y recuperar la finca libre de arrenda¬tarios y ocupantes.»
(13) Dicho precepto dispone:
«Finalizada la prórroga establecida en el apartado 1 del artículo anterior (31-12-1997), si el arrendatario cultivador personal tuviere cincuenta años cumplidos a la entrada en vigor de la presente Ley, el arrendamiento se tendrá por prorrogado hasta que aquél cause derecho a la pensión de jubilación o de invalidez permanente, en su caso, en cualquiera de los Regímenes del Sistema de la Seguridad Social y, como máximo, hasta que cumpla sesenta y cinco años de edad, siempre que continúe siendo cultivador personal...»
(14) Dicho precepto dispone:
« ... si el arrendamiento comprendiere casa labor en la que habitara el arrendatario, éste tendrá derecho, salvo que ésta fuera expropiada, a continuar en el arrendamiento de la casa de labor y en un 10 por 100 de la superficie total de las fincas arrendadas, a elección del arrendatario, con un máximo de una hectárea, hasta el fallecimiento de éste y el de su cónyuge que con él conviviere, pagando la renta pertinente que sea la usual en el lugar para fincas análogas, sin que ésta pueda exceder de las que ya pague el arrendatario por la totalidad de las fincas arrendadas.»
(15) El art. 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos dispone:
«1. Si el arrendatario, a requerimiento del arrendador, deja las fincas libres y a disposición de éste al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos de arrendamiento a los que se refiere la presente Ley... tendrá derecho a la tercera parte del valor de dichas fincas.
2. Para llevar a efecto lo dispuesto en el apartado anterior, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario, antes de que se extingan los contratos de arrendamiento, su propósito de recuperación de las fincas y el ofrecimiento de abo¬narle la indemnización establecida en el apartado anterior... »
Artículo publicado en la revista jurídica “LA LEY” núm. 4263 el 8-4-1997
Autor: Gabriel Navarro Delage. Abogado