El artículo 17 de la Ley se refiere a los supuestos en que, al concertarse el contrato, el arrendatario no fuese profesional de agricultura o infringiere -computándose incluso la superficie del nuevo arrendamiento- los límites señalados en el artículo siguiente; el artículo 19, a los supuestos en que cualquiera de estas dos mismas infracciones sobrevengan al nacimiento del contrato. En ambos casos será de aplicación lo dispuesto en este artículo, con la única diferencia de que, cuando se den los supuestos contenidos en el artículo 19, el arrendatario podrá hacer uso del derecho que le confiere el apartado 2, de este último precepto. En definitiva, este artículo y el 19, juntos con el 76(1), establecen las consecuencias legales que tiene para el arrendatario la comisión de cualquiera de las dos prohibiciones que le ha impuesto esta Ley en sus artículos 14 y 18: «Sólo pueden ser arrendatarios y, en su caso, subarrendatarios de fincas rústicas los profesionales de la agricultura» y «No podrán ser arrendatarios de fincas rústicas… quienes infrinjan los límites señalados por el precepto»
En estos supuestos se contempla un derecho a favor del IRYDA, consistente en poder arrendar la finca en cuestión abonando al arrendador la renta que sea usual en la comarca a la que aquella pertenezca, si habiendo requerido a estos efectos al arrendador éste no hiciera uso del derecho que le confiere el artículo 76 en un plazo de treinta días. Por supuesto que el derecho que asiste al arrendador según este último artículo es independiente del requerimiento del IRYDA y puede ejercitarlo sin que se produzca aquél; solamente interesa al IRYDA, y le es preciso a fin de poner en marcha el mecanismo legal que pueda conducirle al nacimiento de su derecho. Aquí, la finalidad de la Ley no parece ser otra que las de poner fin a los arrendamientos que supongan por parte de los arrendatarios una infracción de lo dispuesto en cualquiera de los citados artículos 14 o 18, obligando a los arrendadores a que resuelvan esta clase de arrendamientos y advirtiéndoles que, en caso contrario, el IRYDA arrendar sus tierras para subarrendarlas posteriormente a quienes indica el precepto. La preferencia a la que éste alude parece ser, lógicamente y aunque no se haya determinado con la claridad deseable, en relación con quienes sean arrendatarios que se encuentren comprendidos en las letras a) y b) del artículo 15, únicos a quiénes el IRYDA puede subarrendar.
En el supuesto en que el IRYDA llegase a arrendar la finca, tendría la obligación de concertar los subarriendos que contempla el párrafo segundo de este artículo en el menor tiempo posible, siempre dentro del límite de lo razonable, pues no con otra finalidad se produce este arrendamiento forzoso para el propietario, y solamente en casos excepcionales podría retener la finca como arrendatario sin subarrendarla.
Ello no obstante, este precepto no ser aplicable, por así disponerlo la regla 2.ª de la disposición transitoria 1.ª de la Ley a los contratos existentes a la entrada en vigor de la misma en tanto no hubiese finalizado el plazo por el que fueron concertados o la prórroga que se hallare en curso. En ningún caso podrán prorrogarse tales contratos, ni siquiera con el consentimiento del arrendador.
El artículo 18 fija un tope máximo en cuanto a la superficie de las tierras que pueden arrendarse por una sola persona, según sean de secano, de regadío, de aprovechamiento ganadero en régimen extensivo o forestal, quedando excluidas aquellas que se encuentren calificadas en el catastro como eriales, matorrales o monte bajo.
Para efectuar una correcta interpretación de los dispuesto en el párrafo primero del numeral 1.º de dicho artículo 18 es preciso empezar por su final, analizando donde dice «sin que puedan exceder en total»... ¿A qué se está refiriendo ese «en total»?, pues, según está redactado el precepto, de una interpretación literal del mismo habría que deducir que se refiere exclusivamente a la explotación o explotaciones de las que ya era titular quien se supone va a arrendar nuevas tierras -no otra cosa cabe deducir de la frase que, encabezado por el pronombre «cuyas», es continuación inmediata de la de «... las personas físicas...que...sean ya titulares de una explotación agraria o varias...»-, y sin embargo no es, ni mucho menos, la interpretación concreta.
Una correcta interpretación de la expresada frase, y consecuentemente el entendimiento certero del numeral 1.º del citado precepto, nos lleva a prescindir de su significado literal y a poner en conexión la prohibición general con que comienza -«No podrán ser arrendatarios de fincas rústicas»- con el contenido de los artículos 19 y 76,3.º, de donde se deduce claramente que el «en total» se refiere a todas las tierras que, en cada momento y por cualquier circunstancia, explote un arrendatario, dentro de las cuales hay que considerar también a estos efectos las que dicho arrendatario explote, en su caso, como propietario.
Por consiguiente, todo arrendatario que, por la circunstancia que fuese, supere las superficies que como topes máximos fija este precepto, incurrir en la prohibición que el mismo establece; debiendo de tenerse en cuenta que si un arrendatario es al mismo tiempo propietario de tierras que explota, la superficie correspondiente a estas últimas entraría también en el conjunto, habida cuenta de que el precepto se refiere a «titulares de la explotación» sin hacer ninguna distinción entre ellos. Tal hecho dar lugar a que, según los casos, puedan aplicarse los artículos 17, 19 o 76 de esta Ley.
La prohibición que el artículo 18.1 establece para los arrendatarios que superen los topes señalados es muy grave, puesto que «no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas», aunque sigan siendo profesionales de la agricultura o cultivadores personales. Y las consecuencias son trascendentales para el arrendatario, el cual, bien por el procedimiento del artículo 17, por el del 19 o por el del 76, no tendrá derecho a mantenerse en el arrendamiento de ninguna de las fincas que como tal viniere explotando, aunque ellas, individualmente, no superasen las superficies permitidas.
En relación con los aprovechamientos agrícolas, se fija un tope de 500 Has. para las tierras de labor y 50 Has. para las de regadío; en cuanto a los ganaderos, fija un tope de 1.000 Has., para el régimen extensivo; sin embargo, nada se dice expresamente en relación con los aprovechamientos forestales cuyos arrendatarios no industrialicen la totalidad de los productos obtenidos -aquellos que sí industrialicen totalmente los productos constituyen un supuesto especial que se rige por lo normado en el numeral 8 de esta mismo artículo-, pero se deduce claramente de los dispuesto en el numeral 6, que a efectos de equivalencia equipara los aprovechamientos forestales y los ganaderos, que el límite máximo establecido en estos casos es también del de 1.000 Has.
¿Qué ocurrirá cuando el arrendatario lleve la explotación de tierras de distinta naturaleza en referencia a los límites señalados en este precepto? A estos efectos el artículo 18.6 establece la equivalencia, en hectáreas, entre las distintas clases de tierras, referidas al supuesto en que se trate de «fincas mixtas»; es decir, fincas que estén integradas por dos o más clases de tierra. Pero parece evidente que esta equivalencia habrá de aplicarse también a las distintas fincas que, sin ser mixtas, tengan distinta clase de tierra cada una; sobre todo si se tiene en cuenta que estos límites se fijaron en atención a «evitar explotaciones de dimensiones excesivas y conseguir la máxima dedicación a la dirección de la explotación», así lo indicaba en su informe la Ponencia de la Comisión de Agricultura y Pesca del Senado.
Según establece la primera parte del artículo 18.4, debido a la enmienda transaccional que efectuó el Grupo Centrista del Congreso, a las sociedades mencionadas en el apartado e) del artículo 15 le son de aplicación las mismas limitaciones que el numeral 1.º de este artículo impone a las personas físicas.
En el supuesto en que un arrendatario sea además socio de una sociedad que a su vez sea arrendataria de otras fincas, también entrarán en el cómputo, para ver si aquél se excede o no del límite legal, las hectáreas que le correspondan a través de dicha sociedad, mediante la aplicación de lo dispuesto en este numeral 4, que dice textualmente lo siguiente: «A tal efecto, se considerará que cada socio es arrendatario del número de hectáreas que resulte de aplicar a la superficie total arrendada por la Sociedad el porcentaje de participación de aquél en el capital social». Es evidente el desacierto con que el legislador ha empleado la expresión «A tal efecto», pues es claro que con ella no expresó lo que realmente quería.
Originariamente el texto del Proyecto estaba absolutamente claro, incluso después de haber sido informado por la Comisión de Agricultura del Congreso. Decía: «A efectos de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se considerará ... -y continuaba igual que el actual-». El origen de este desaguisado estuvo en que el Grupo Centrista del Congreso, por medio de su representante el Sr. De la Torre Prados, entendió que, habiéndose modificado la primera parte del numeral 4 de este artículo, procedía sustituir, en relación con la segunda disposición contenida en el expresado numeral, la expresión «A efectos de lo dispuesto en el apartado 1.º de este artículo», por la de «A tal efecto».... torpe actitud la del Grupo Centrista, puesto que la expresión «A tal efecto» es indudable que no puede referirse a otra cosa que no sea al hecho de aplicar a las sociedades las mismas limitaciones que a las personas físicas y no a lo dispuesto en el numeral 1.º de este artículo, que era lo que, obviamente, se quiso seguir diciendo. El texto del Proyecto que fue sustituido por el actual era del siguiente tenor literal: «Las sociedades a que se refiere el apartado e) del artículo 15 podrán arrendar hasta el límite de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío multiplicando por el número de sus socios, pero sin que el número total de hectáreas arrendadas pueda exceder para cada sociedad de 7.500 de secano o 750 de regadío. A efectos de lo dispuesto en el artículo 18.1 apartado 1, se considerará ...»
¿Qué ocurrirá cuando sean varios los arrendatarios concurrentes en un único arrendamiento? ¿Cómo habrán de tenerse en cuenta entonces los límites establecidos? Desde nuestro punto de vista, es evidente que la prohibición o limitación legal se impone en atención a cada persona y no a un conjunto de ellas. Por lo tanto y teniendo precisamente en cuenta el criterio restrictivo que siempre ha de presidir la interpretación de las Leyes cuando de disposiciones de carácter prohibitivo se trate, en estos supuestos sólo deber computarse la superficie correspondiente a la participación de cada arrendatario en la explotación arrendaticia de que se trate. Por ejemplo, si se tratase de un arrendamiento en el que concurriesen dos arrendatarios y la finca que fuese su objeto tuviese una extensión superficial de cincuenta hectáreas, a cada uno de ellos solamente se le deber imputar veinticinco.
No podemos estar de acuerdo, por tanto, con la sentencia del TS de 8 de octubre de 1.991. En esta sentencia el Tribunal entendió que, a efectos de determinar el límite legal de las cincuenta hectáreas en fincas de regadío, procede computar el número de hectáreas conjuntamente a los coarrendatarios como si de uno solo se tratase. Para ello, se basó en la sentencia del mismo Tribunal de 15 de octubre de 1.984. Sin embargo, nosotros entendemos que dicho punto de apoyo no es válido, por cuanto en esta sentencia, aunque efectivamente -como dice la anterior de 8 de octubre de 1.991- se tratase de un supuesto en que concurrían cuatro arrendatarios en un mismo arrendamiento y el Tribunal no tuvo en cuenta para su decisión dicha concurrencia a los efectos de hacer el cómputo correspondiente dividiendo el conjunto de las hectáreas por el número de coarrendatarios, no es menos cierto que dicha cuestión no parece que hubiese sido planteada por las partes; discutiéndose únicamente, si solo debía ser objeto del cómputo la superficie de la finca sobre la que se pretendía la resolución del arrendamiento, o, por el contrario, debía computarse también las correspondientes a otras que llevaban en arrendamiento los arrendatarios-demandados, optando el Tribunal, lógicamente, por la segunda de las soluciones de conformidad con los términos en que aparece redactado el artículo 18 de la Ley. Sin embargo, no queremos decir con ello que la decisión a la que llegó el Tribunal en la referida sentencia fuese incorrecta, pues quedó acreditado -y así en ella misma se razona- que uno de los arrendatarios superaba el límite legal, incluso computándole la mitad de las hectáreas que llevaba junto con el otro arrendatario; infracción legal que, en virtud del carácter indivisible que ha de tener la relación arrendaticia en los supuestos en que concurren dos o más arrendatarios en un único arrendamiento, debía motivar la resolución contractual interesada por el actor.
El artículo 18.5 estaba redactado en función de lo que disponía el proyecto en la primera parte su numeral 4, que como hemos visto quedó sustituida por la actual redacción, la cual no fija límites a los socios dentro de la sociedad, sino que lo hace a esta última directamente, sin establecer por tanto diferencia a estos efectos entre personas físicas y sociedades. Por consiguiente, es evidente que este numeral 5, al referirse a un supuesto inexistente, carece del más mínimo sentido y efectividad, al ser de imposible aplicación. Ello no obstante, y como ya dijimos anteriormente, a las sociedades señaladas en el apartado e) del artículo 15 les serán de aplicación las mimas limitaciones que establece el numeral 1.º del este artículo 18 para las personas físicas. Lo que quiere decir, que les serán de aplicación, en caso de que infrinjan los límites señalados en el referido numeral, los mismos artículos que a las personas físicas, esto es, los números 17, 19 o 76, según el supuesto de que se trate.
El artículo 18.7 autoriza, con el requisito previo del beneplácito del IRYDA, a que se tomen en arrendamiento fincas cuyas superficies sean superiores a los límites resultantes del desarrollo normativo de los numerales 1 y 3 del referido precepto.
Teniendo en cuenta que el texto de este numeral no ha sufrido modificaciones respecto del Proyecto, que en éste el numeral 4, como vimos, establecía unos límites a las sociedades y a sus socios, que no precisaba de desarrollo normativo y que solamente la superación de los límites fijados en desarrollo de los numerales 1 -personas físicas- y 3 -entidades comprendidas en el apartado b) del artículo 15- permitía la aplicación de la excepción, parece evidente que el Proyecto no aplicaba ésta a las sociedades del apartado e) del artículo 15. Sin embargo, la modificación introducida en la primera parte del numeral 4, aplicando a las sociedades del apartado e) del artículo 15 las mismas disposiciones que para las personas físicas establece el numeral 1 de este artículo, seguida de la invariabilidad de este numeral, que no hace distinción entre personas beneficiarias de la excepción, hace que también le sea plenamente aplicable a dichas sociedades.
Ha de tratarse de fincas que «constituyan una unidad de explotación cuya división menoscabe sustancialmente su rentabilidad». Pienso que también podría encajar en este supuesto el caso en que, por ejemplo, se tratase de una finca de secano que tuviese una superficie de 54 Has., pues resulta evidente que dividirla en dos, una de 50 Has. y otra de 4 Has., supondría un claro menoscabo de la rentabilidad de la explotación en su conjunto.
La previa autorización del IRYDA a quien vaya a tomar la finca en arrendamiento es absolutamente precisa para que se le pueda aplicar la excepción. Dicha autorización es reglada y, por tanto, si se da el supuesto legal tiene que ser concedida forzosamente por dicho organismo. Hecho compatible con la apreciación que, en todo caso, debe de efectuar sobre si se da o no el supuesto normativo.
Como ya dijimos anteriormente, el artículo 19 se refiere a las mismas infracciones que el 18, con la diferencia de que aquí se dan con carácter sobrevenido al nacimiento del contrato locativo y en aquél surgían ya al nacimiento del mismo; por lo que no es de extrañar, que disponga que se aplique a estos supuestos el contenido del mismo artículo 17.
Sin embargo, en los supuestos contemplados en el artículo 19 se establece a favor de los arrendatarios la posibilidad de que eviten que tanto el arrendador como el IRYDA ejerciten sus respectivos derechos si antes de que ello ocurriera se replegasen a los límites permitidos en el artículo 18 o recuperasen la condición perdida de profesional de la agricultura.
Es evidente que, a estos efectos, el requerimiento del IRYDA efectuado conforme a lo dispuesto en el artículo 17 no supone el ejercicio de un derecho, el cual deber considerarse realmente ejercitado en el momento en que, transcurrido el correspondiente período de treinta días sin que el arrendador haya hecho uso del suyo, promueva la pertinente acción judicial para hacerlo efectivo.
Hay que tener en cuenta que la forma en que el precepto contempla la reducción por parte del arrendatario a los límites legales permitidos en cuanto a los arrendamientos en vigor, es la de que éstos se resuelvan o se extingan. No contempla la renuncia -como toda renuncia, unilateral- del arrendatario. Por consiguiente, hay que estar en estos casos a lo que la Ley dispone sobre resolución o extinción de los arrendamientos. Sin embargo, y aunque no lo contemple el precepto, teniendo en cuenta, sobre todo, cuanto ya se expuso en el comentario al apartado 1.º del artículo anterior, habrá que considerar válida la reducción a los límites permitidos no sólo por la resolución o extinción de algunos arrendamientos sino también porque el arrendatario que sea titular al mismo tiempo de una explotación que recaiga sobre terrenos de su propiedad haya abandonado esta última.
El artículo 19, al igual que ocurre con el artículo 17, y por así disponerlo la regla 2ª de la disposición transitoria 1.ª de la Ley, no será de aplicación a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley en tanto no hubiere finalizado el plazo por el que fueron concertados o la prórroga que se hallase en curso. En ningún caso podrán prorrogarse tales contratos, ni siquiera con el consentimiento del arrendador.
(1) El art. 76.1.º no sólo se refiere al arrendatario que haya perdido su condición de profesional de la agricultura, sino también al que, al concertarse el arrendamiento, careciese de tal condición.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado