El artículo 4 de la Ley se refiere a tres supuestos contractuales, que, según ella misma, revisten naturaleza de arrendamiento rústico, aparcería o arrendamiento parciario. Ello no obstante, en atención a su finalidad y objeto, así como a su duración, los excluye prácticamente de su ámbito el disponer que, a excepción de lo preceptuado en el numeral siguiente, lógicamente, no se les va a aplicar los preceptos de la LAR, sino el artículo 1.656 del CC(1) y sus disposiciones concordantes, dejando a salvo las existentes en los territorios de Derecho especial(2).
En este caso, el hecho de que el cesionario del terreno continúe, una vez terminado el plazo contractual, usando y aprovechando la finca con el consentimiento tácito del cedente no conduce a una tácita reconducción, sino al nacimiento de un nuevo contrato, claramente de arrendamiento, de seis años de duración, el cual sí es susceptible de tácita reconducción según establece el artículo 1566 del Código Civil(3), con la particularidad de que los períodos de estas reconducciones serán de tres años. La renta ser fijada por la Junta Arbitral de Arrendamientos Rústicos, en defecto de acuerdo entre las partes.
No establece el precepto el tiempo que ha de permanecer el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca, una vez finalizado el plazo contractual, para que se entienda que se ha producido la aquiescencia del cedente; ni si bastaría con que el cedente hubiese requerido al cesionario antes de finalizar el contrato, manifestándole su deseo de darlo por extinguido, para imposibilitar el nacimiento del nuevo contrato de arrendamiento.
Pensamos que, dada la naturaleza jurídica del contrato regulado en el artículo 1.656 del Código Civil, participativa de la naturaleza de la enfiteusis y de la del arrendamiento, y dada la analogía(4) existente entre este supuesto y el que regula el artículo 1566 del mismo Código, los huecos observados en este precepto deberán ser rellenados con lo dispuesto en aquél artículo, por lo que el plazo necesario para entender que se ha producido la aquiescencia del cedente será el de quince días; y el requerimiento del cedente al cesionario, previo a la terminación del contrato, determinaría por sí solo la imposibilidad de que nazca el nuevo contrato de arrendamiento.
Por último, decir que los elementos que integran el nuevo contrato de arrendamiento surgido por imperativo legal, lo configuran dentro del ámbito de la LAR, a excepción, claro está de lo referente a su duración, que será la de seis años sin derecho a prórrogas, y con la particularidad de que, como ya se dijo, si se llegasen a producir tácitas reconducciones lo serán por períodos de tres años cada una.
(1) Dicho artículo dispone:
«El contrato en cuya virtud el dueño del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole al cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero, se regirá por las reglas siguientes:
1.ª Se tendrá por extinguido a los cincuenta años de la concesión, cuando en ésta no se hubiese expresado otro plazo.
2.ª También quedará extinguido por muerte de las primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas.
3.ª El cesionario o colono puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato.
4.ª No pierde su carácter este contrato por la facultad de hacer otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal objeto la plantación de viñas.
5.ª El cesionario puede transmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, a no consentirlo expresamente su dueño.
6.ª En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario tendrán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para la enfiteusis, y con la obligación de darse el aviso previo que se ordena en el artículo 1637.
7.ª El colono o cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa.
8.ª El cesionario no tendrá derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de los pactado.
En cuanto a las útiles o voluntarias, tampoco tendrá derecho a su abono, al no haberlas ejecutado con consentimiento por escrito del dueño del terreno, obligándose a abonarlas. En este caso se abonarán dichas mejoras por el valor que tengan al devolver la finca.
9.ª El cedente podrá hacer uso de la acción de desahucio por cumplimiento del término del contrato.
10.ª Cuando después del terminado el plazo de los cincuenta años o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito del cedente, no podrá aquél ser desahuciado sin el aviso previo que éste deberá darle con un año de antelación para la conclusión del contrato.
(2) Véase el contrato de «rabassa morta» en la Compilación catalana, y el de «cédulas de planturías» en las Compilaciones de Galicia y Asturias.
(3) Véase la nota 33 al artículo 83.
(4) El artículo 4.º 1 del Código civil determina:
«Procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón.»
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado