Bajo la denominación de «arrendamientos rústicos históricos» engloba esta Ley los tres supuestos en que, según disponía la de 31 de diciembre de 1980, el arrendatario podía acceder a la propiedad de la finca arrendada mediante el ejercicio del derecho de adquisición forzosa, aplicándoles ahora una única normativa.
ARRENDAMIENTOS ANTERIORES AL CODIGO CIVIL CUYO ARRENDATARIO TRAIGA CAUSA DE QUIEN LO FUERA A LA PUBLICACION DE DICHO CUERPO LEGAL:
El primero de los dos requisitos que han de reunir los arrendamientos contemplados en este supuesto es: que se trate de contratos concertados con anterioridad al Código Civil. Lógicamente, la fecha hay que referirla a la de la publicación de dicho Código -25 de julio de 1.889-, como ya indicaba el artículo 98 de la LAR.
El segundo, que el arrendatario traiga causa de quien lo fuera cuando se publicó el Código Civil. Traer causa no quiere decir otra cosa distinta a la de que los arrendatarios se hayan subrogado unos a otros en la forma determinada en la legislación vigente en cada momento, dado el carácter de retroactividad de grado medio que alcanza la disposición transitoria primera de la LAR. Son tres cuerpos normativos diferentes los que temporalmente regulan las distintas subrogaciones entre arrendatarios: las producidas con anterioridad a la entrada en vigor de la LAR de 15 de marzo de 1.935, se regían por el Código Civil; las subrogaciones efectuadas a partir de la entrada en vigor de la LAR de 1.935 y hasta su derogación por la actual de 1.980, se rigieron por lo dispuesto en el artículo 18 de la citada Ley de 1.935, que disponía: “Por fallecimiento del arrendatario se extingue el arrendamiento, salvo el caso en que los herederos sean el cónyuge, parientes en cualquier grado de la línea directa o hasta el segundo grado de la colateral, los cuales podrán optar por la rescisión del contrato o su continuación con todos los derechos y obligaciones que, emanados del arrendamiento, correspondían a su causante"; las subrogaciones efectuadas a partir de la entrada en vigor de la vigente LAR de 1.980 se rigen, obviamente, por lo dispuesto en su artículo 79.
ARRENDAMIENTOS CONCERTADOS CON ANTERIORIDAD A LA PUBLICACION DE LA LEY DE 15 DE MARZO DE 1935, CUANDO EL ARRENDATARIO SEA CULTIVADOR PERSONAL:
Es el supuesto que antes recogía la regla tercera de la Disposición Transitoria 1ª de la LAR de 1980, con la diferencia de que ahora no se exige el requisito de que se hubiere perdido memoria del tiempo por el que se concertó el arrendamiento.
En cualquier caso, y aunque no se diga expresamente, el arrendatario también deber de traer causa de quien lo fuera antes de la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935 en el sentido anteriormente indicado. De no ser así, estaríamos ante un nuevo arrendamiento distinto del que se concertó antes de la indicada fecha.
La regla 3.º de la Disposición Transitoria 1ª de la LAR tampoco exigía expresamente este requisito, y la presente, de Arrendamientos Rústicos Históricos, reconoce claramente que existía esta exigencia. Al comienzo de su exposición de motivos, refiriéndose a los arrendamientos anteriores al Código Civil y a los concertados con anterioridad a la Ley de 15 de marzo de 1935, nos dice que ambos se venían calificando en la LAR como históricos «siempre que, tanto en uno como en otro caso, el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario.»
Además, la presente exposición de motivos nos dice que la prórroga de los arrendamientos que llama históricos «parte del principio de que en el actual valor de las fincas arrendadas han contribuido, de forma notable, el arrendatario y sus ascendientes mediante su cultivo a lo largo de varias generaciones». Cosa que no se entendería si no fuera porque, también en este supuesto, se exige que el arrendatario traiga causa de quien lo fuera con anterioridad a la publicación de la reiterada Ley de 1935.
Por esta última razón, pensamos que el requisito de cultivador personal que se exige al arrendatario ha de exigirse también a los que le precedieron en el contrato locativo.
ARRENDAMIENTOS ANTERIORES AL 1 DE AGOSTO DE 1942, CUYA RENTA HUBIERA SIDO REGULADA POR UNA CANTIDAD DE TRIGO NO SUPERIOR A CUARENTA QUINTALES METRICOS Y EN LOS QUE LA FINCA VENGA SIENDO CULTIVADA PERSONALMENTE POR EL ARRENDATARIO:
Es el supuesto que anteriormente aparecía contemplado en el artículo 99 de la LAR, ahora derogado por la presente Ley que comentamos.
No está demás aclarar que en estos supuestos han de concurrir los dos requisitos citados, no tratándose de dos supuestos diferentes como a veces ha llegado a entenderse sino de uno sólo. En todo lo demás cabe reiterar lo ya dicho respecto del anterior apartado b).
El apartado 2 de este artículo establece que no se perderá la consideración de arrendamientos rústicos históricos aunque se modifique la renta u otros elementos o condiciones del contrato, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o parte de las fincas primitivamente arrendadas.
Esta disposición viene a alterar la doctrina jurisprudencial sentada sobre la novación en los arrendamientos rústicos. Según el Tribunal Supremo, para que, en materia arrendaticia rústica, pueda darse la novación extintiva del contrato, es preciso que se hayan alterado el objeto y la renta o bien uno sólo de estos dos elementos si la alteración fuese muy acusada. Ahora no importa que se modifique la renta ni la finca o fincas arrendadas, siempre que el primitivo contrato siga recayendo sobre parte o partes de éstas. Sin embargo, dicha doctrina seguir siendo de aplicación como es lógico para el resto de los arrendamientos que no sean «históricos».
Tampoco perderán esta condición si se alteran otros elementos o condiciones del contrato. Únicamente quedan excluidos de estas modificaciones, lógicamente y por las mismas razones anteriormente apuntadas, los supuestos en que se altere la titularidad arrendaticia en forma distinta a la que permitida en la ley vigente en el tiempo en que ésta se hubiese producido.
PRORROGA:
El derecho de adquisición forzosa venía regulado anteriormente en los artículos 98 y 99 de la LAR, constituyendo, junto con los de tanteo, retracto y adquisición preferente, las distintas formas en que el arrendatario, bajo la común denominación legal de «acceso a la propiedad», podía acceder efectivamente a la propiedad de la finca arrendada. Ahora, el derecho de adquisición forzosa ha pasado a ser regulado en el presente artículo de la LARH. Por ello, no es correcta la denominación empleada por la Ley de derecho de acceso a la propiedad al emplear la especie en lugar del género.
Tiene el derecho de adquisición forzosa la naturaleza de un auténtico derecho de opción de compra aunque tenga su base en la Ley. En él, el optante es el arrendatario, y el obligado a vender el propietario-arrendador; el precio lo fija la Junta Arbitral de Arrendamientos Rústicos correspondiente o, en su caso, el Juzgado; y el plazo durante el cual se puede ejercitar el derecho viene señalado por aquél en que el optante se mantenga en su condición de arrendatario durante la prórroga establecida en la Ley. El ejercicio del derecho por el arrendatario supondrá la formalización de un contrato de compraventa sometido a una condición resolutoria, que es la establecida en el numeral 4 del artículo siguiente de esta Ley.
El momento en que el arrendatario hace uso del derecho de compra que le concede este precepto no es otro que aquél en que efectúa el pago del precio establecido, al contado y en metálico, al arrendador. Su determinación, bien por la Junta Arbitral o por el Juzgado, no puede obligar al arrendatario a efectuar el pago del mismo al arrendador de forma necesaria, ya que lo único que ello significa es que se ha cumplido un requisito, un «prius», para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho si así le conviniera. Sin embargo, la fijación del precio ha de estar referida a la fecha de presentación de la demanda, puesto que, como ha dicho el Tribunal Supremo, «los pleitos deben fallarse según la situación de hecho y de derecho en que estaban las partes y las cosas objeto de ellos al presentarse la demanda» (S. 17 febrero 1992).
Establece el precepto, que para ejercitar su derecho de adquisición forzosa el arrendatario deber pagar al arrendador como precio de la finca «la cantidad resultante de la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca». Es evidente que la cantidad así resultante estará por debajo de la real -en muchos casos, bastante por debajo-, ya que, como es bien sabido, los valores catastrales son muy inferiores a los reales.
Para establecer el precio de adquisición de este modo, la Ley se fundamenta, según reza en su exposición de motivos, en el principio según el cual «en el actual valor de las fincas arrendadas han contribuido, de forma notable, el arrendatario y sus ascendientes mediante su cultivo a lo largo de varias generaciones». Nosotros pensamos que dicho principio, si es que así puede denominarse, es, sencillamente, falso y, además, absurdo. Todo arrendamiento de cosas se caracteriza por la cesión de su uso al arrendatario, y precisamente por ello, y como contraprestación onerosa, éste paga la renta al arrendador. ¿Va a resultar ahora, que el arrendador es el que tiene que pagar al arrendatario por el uso que éste hace de su finca? En nuestra opinión, se trata sencillamente de facilitar la compra al arrendatario a costa del propio arrendador, invirtiendo realmente los términos, ya que, en todo caso, debería ser el Estado quien subvencionase de forma más generosa la adquisición de la propiedad por el arrendatario.
Pero el problema más grave que plantea esta norma, como consecuencia de lo que acaba de exponerse, es el de su muy dudosa constitucionalidad, ya que el artículo 33.3 de la Constitución determina que «Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes». Y como hemos visto, es muy dudoso que pueda considerarse «correspondiente» el precio que el arrendatario ha de satisfacer al arrendador por debajo del real, basado en el reiterado principio, dada su inconsistencia.
La cantidad que el arrendatario deber satisfacer al arrendador para acceder a la finca la fijan las Juntas Arbitrales con carácter ejecutivo, dada la remisión que hace el precepto al art. 121.4 de la LAR. Fijación que, de conformidad con lo establecido en este último, podrá ser revisada en vía judicial.
El contenido de esta disposición plantea el siguiente problema: antes de fijar el precio de adquisición de la finca arrendada en los supuestos contemplados en la Ley han de darse alguno de ellos lógicamente, o lo que es lo mismo, ha de existir previamente el derecho de acceso, y mientras éste sea objeto de discusión entre las partes, que es lo más corriente, no podrá fijarse el precio de la compra con carácter ejecutivo, pues ello supondría también el reconocimiento, con tal carácter, del expresado derecho, cosa que, evidentemente, no autoriza la Ley. Razón por la que pensamos que esta disposición va a ser de escasa utilidad si la comparamos con la normativa anterior.
La disposición contenida en el numeral 4, que como ya hemos dicho funciona a modo una cláusula resolutoria de la compraventa de la finca efectuada en virtud del derecho de acceso, exige del arrendatario la obligación de cultivar personalmente las fincas adquiridas como mínimo durante seis años. De no ser así el propietario -antiguo arrendador- podrá recuperar la finca. No se comprende muy bien el endurecimiento de las obligaciones del arrendatario en esta nueva Ley en relación con las disposiciones establecidas al respecto por la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que sólo exigían del mismo la obligación de no enajenar la finca, arrendarla o cederla en aparcería -salvo al IRYDA- hasta que hubiesen transcurrido los seis años.
INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO POR ABANDONO DE LA FINCA:(1)
(1) Véase del mismo autor: «Indemnización por abandono «ex» artículo 4.º de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos»
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos 1/1992
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado