CONCEPTO Y REQUISITOS DEL ARRENDAMIENTO RUSTICO
La Ley no presupone el concepto de arrendamiento para posteriormente decir cuales de estos son rústicos y cuales no, sino que los define directamente diciendo que «Se consideran arrendamientos rústicos... los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de precio o renta», señalando que tales arrendamientos quedaran sujetos a sus preceptos.
Cuatro son, pues, los requisitos que constituyen todo contrato de arrendamiento rústico: cesión del uso de un predio, duración temporal de la misma, que la finca cedida lo sea para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, y que se realice a cambio de precio o renta.
Es esencial para la existencia de un contrato de arrendamiento rústico, así como para la de cualquier clase de arrendamiento, que se pacte por tiempo determinado, aunque éste sea muy dilatado, pues, de no ser así, nos encontraríamos ante una figura jurídica distinta del arrendamiento y, por tanto, no sometida a la presente Ley. En este sentido, la S. del TS de 22 de Junio de 1.988; entendió aplicable al caso los preceptos del Código Civil relativos al arrendamiento, al no constar probado que la cesión de la finca fuese por tiempo indefinido, y sí por tiempo determinado. En el mismo sentido ya se había pronunciado el TS en sus sentencias de 11 de Febrero de 1.908, 15 de octubre de 1.924 y 4 de febrero de 1.930.
¿Quiere esto decir, que si en un contrato de arrendamiento rústico no se estipula el tiempo de su duración estaríamos en realidad ante un contrato de naturaleza distinta a la expresada? De ninguna manera, ya que, en primer lugar, el CC establece en su artículo 1577 que cuando no se fija la duración en un contrato de arrendamiento, se entender hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de todos los frutos que toda la finca diese en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos, y que aquél arrendamiento que tenga por objeto tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende concertado por tantos años cuantos sean éstas; es decir: el CC establece una «duración legal» de los contratos de arrendamientos rústicos cuando aquélla no se hubiese pactado. En segundo lugar, la LAR, en su artículo 25, establece una duración mínima de los contratos de seis años. Por tanto, el hecho de que en un contrato de arrendamiento rústico no se estipule el plazo de su duración, nunca ser un óbice a su existencia como tal contrato, al que se aplicarán las disposiciones contenidas en el artículo 25 de la LAR si estuviese sometido a la misma o, si no lo estuviese, las contenidas en el artículo 1577 del CC.
Ahora bien, distinto a que en el contrato de arrendamiento no se haya fijado su duración es que la misma haya sido estipulada expresamente por tiempo indefinido. En tal caso nos encontraríamos ante la falta de un requisito esencial del expresado contrato (la temporalidad), que impediría su nacimiento (véanse las mismas sentencias del TS anteriormente citadas). Semejante contrato, como resulta obvio, no podría estar sometido a la LAR.
Llegado a este punto se plantea la siguiente cuestión, relacionada con la figura jurídica del fraude legal -consagrada específicamente en el artículo 8 de la LAR- y con el contrato al que falte el mencionado requisito de la temporalidad reuniendo, ello no obstante, el resto de aquellos otros que configuran al de arrendamiento rústico: como dice el Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de febrero de 1.908, el arrendamiento al que falte el requisito de la temporalidad o, lo que es lo mismo, que se haya pactado a perpetuidad, no es propiamente un arrendamiento, sino un censo enfitéutico; y, como tal censo, es evidente que no estaría sometido a la LAR. Por otro lado es bien sabido que el censo enfitéutico tiene que establecerse necesariamente en escritura pública -artículo 1628 del CC- y fijarse en ella el valor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse -artículo 1629 del mismo Código-; y que si faltase alguno de estos requisitos adolecería de inexistencia y cualquiera de las partes contratantes podría instarla en cualquier momento sin límite de plazo. Todo lo cual podría llevar en ciertos casos, en la práctica, a la utilización de esta figura jurídica para defraudar encubiertamente los preceptos de la LAR, fundamentalmente sus artículos 25 al 30 referentes a la duración de los contratos. En tal caso, estaríamos ante la inexorable aplicación de su artículo 8.º, a cuyo comentario nos remitimos.
Dice el precepto, que constituye arrendamiento rústico la cesión temporal de «una o varias fincas». Ahora bien, ¿qué ha de entenderse por «finca»? Ni la LAR ni el CC ni ninguna Ley, que sepamos, nos da su concepto jurídico. De este modo, ateniéndonos a su significado común, puede decirse que «finca» es toda porción de terreno claramente identificada y, por tanto, diferenciada de las demás, que pertenece a uno o a m s propietarios.
Su identificación ha de coincidir con la que físicamente adopte en la realidad, la cual no ha de coincidir necesariamente a su vez con la que figure en el Registro de la propiedad -y mucho menos en el Catastro, registro de naturaleza y finalidad puramente fiscal- o en escritura pública, pues, en algunos casos, podrá configurarse como una sola finca el conjunto de aquéllas que figuran en el Registro individualmente y, por tanto, en distintas escrituras. Es, por consiguiente, la realidad física la que sirve como elemento definitorio y limitador de lo que sea cada finca.
Es evidente que este precepto no conceptúa como arrendamiento rústico la cesión de parte de una finca, lo cual se debe, en nuestra opinión, a una inadecuada redacción del mismo. Véase cómo, más adelante, en ninguno de los numerosos casos de excepción a la norma general se excluyen de la Ley las cesiones parciales de fincas, y cómo emplea, en lugar del vocablo «finca», el de «terrenos» y «tierras» -art. 6.º 3 y 7-.
Por consiguiente y en principio, constituirán arrendamientos rústicos cualquier cesión de terrenos, siendo irrelevante si éstos están constituidos por trozos de fincas o por fincas enteras, que reúna el resto de los requisitos exigidos.
Que el objeto de la cesión sea una o varias fincas es indiferente, ya que la relación contractual seguir siendo una misma aunque se cedan varias fincas si el precio o renta es único para el conjunto de ellas. De tener cada una asignado un precio o renta diferente es obvio que estaríamos no ante uno, sino ante varios arrendamientos; tantos como rentas se hubiesen fijado por cada finca o fincas.
La cesión del terreno ha de serlo para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal. Cualquier cesión para fin diferente supondría su exclusión de la legislación especial.
En los contratos sobre arrendamientos rústicos no es corriente que se determine por las partes contratantes el aprovechamiento que ha de darse a las fincas que se ceden, ya que dicho aprovechamiento es lo normal que coincida con el que la finca venía teniendo antes de concertarse aquéllos; lo cual es bastante lógico por otra parte, ya que respecto de una finca cuyo destino ha venido siendo, y es, claramente agrícola -por ejemplo- parece evidente que su cesión se lleve a cabo para que el arrendatario la siga explotando conforme a la misma naturaleza y destino que venía teniendo, a menos que expresamente se estipule otra cosa diferente. En tales casos pensamos que puede hablarse de un convenio tácito entre arrendador y arrendatario sobre el aprovechamiento de la finca objeto del arrendamiento. Pero ello no siempre es así y, además, de la clase de arrendamiento estipulado sobre las fincas cedidas se derivarán, como luego veremos, importantes consecuencias legales, por lo que, en cualquier caso, es muy aconsejable especificar el aprovechamiento de la finca en los contratos con el fin de no tener que acudir, en caso de controversia, a la resbaladiza y siempre arriesgada actividad probatoria.
Del concepto de arrendamiento rústico contenido en este artículo se exceptúan numerosos supuestos, que se contienen en sus artículos 4, 6 y 7 de la Ley. Los dos supuestos contenidos en el artículo 5 no son de excepción a la norma general, ya que, en realidad, este último precepto se limita a negarles la misma condición de arrendamientos rústicos a los efectos de la Ley especial arrendaticia.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado