Ultimamente es muy común que, en referencia a la venta de pisos sobre planos, se formalicen entre vendedor y comprador contratos que han venido en denominarse “de reserva”. Dicho contrato de reserva no se encuentra regulado como tal en la ley y, por tanto, hay que encajarlo jurídicamente en las instituciones tradicionales o en las existentes que corresponda para conocer cuales son sus efectos jurídicos procedentes.
Puede definirse el contrato de reserva como aquél mediante el cual el promotor -vendedor- se obliga a reservar para un futuro comprador un determinado piso aún sin construir, por referencia al plano conforme al cual deberá serlo, y ello, habiendo previsto todas las condiciones inherentes a cualquier compraventa y, de forma esencial, el precio y la forma de satisfacerlo al vendedor. Resulta evidente que la obligación principal del promotor –vendedor- es la de reservar dicho piso para venderlo a la otra parte contratante –comprador- y, por ello, no podrá disponer del mismo a favor de terceros mientras dicho contrato se encuentre en vigor. Por otro lado, la principal obligación del comprador será la de comprar el piso reservado en el momento y forma en que así se haya estipulado en el contrato de reserva. Así pues, es claro que el contrato así llamado no es una compraventa en sí misma, la reserva supone el surgimiento de un compromiso entre dos partes para el cumplimiento de una obligación futura: la de vender y comprar el piso reservado si se dan los supuestos o condiciones pactadas para ello en el contrato de reserva.
Desde mi punto de vista, el llamado contrato de reserva no es otra cosa que un contrato de promesa de compraventa, al que debe aplicarse el artículo 1451 del Código Civil. Dispone dicho Código en su artículo 1450: “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado” Y esto será así siempre y cuando, aunque las partes hayan convenido en tales extremos, no hayan querido voluntariamente posponer la perfección de la compraventa proyectada y sus efectos propios a un momento posterior, que es lo que sucede en la promesa de venta y en el “contrato de reserva”.
El contrato de reserva obliga, por tanto, a ambas partes contratantes a dar cumplimiento a lo pactado; o sea: a concertar -perfeccionar- la compraventa proyectada según lo convenido en aquél. Y cuando su cumplimiento devengue imposible, el infractor culpable de la no concertación de la compraventa deberá indemnizar al otro los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, entre los cuales deberá comprenderse el consistente en la frustración o imposibilidad en sí misma de celebrar la compraventa, cuya cuantificación, caso de discordia, deberá señalarla el Juzgado.
Sobre el precio en el contrato de reserva. ¿Es consustancial el precio en el contrato de reserva, constituyendo, por tanto, un requisito contractual? o, por el contrario, ¿puede decirse que el contrato de reserva no tiene precio, o bien que resulta indiferente; es decir: que puede pactarse o no? Esta cuestión requiere insistir en algo ya dicho: del contrato de reserva surgen obligaciones para ambas partes contratantes. Es claro que el promotor reserva un piso a una persona porque ésta se obliga a comprar en las condiciones pactadas en la reserva. No es, en absoluto parecido, a lo que ocurre en el contrato de opción de compra. En éste, el cedente de la opción se obliga a vender la cosa durante un tiempo convenido al optante, quien ejercitará su derecho a comprar si así le parece; es decir: en absoluto está obligado a comprar. Por ello, y aunque la opción pueda ser gratuita, es muy lógico y razonable que también pueda ser onerosa, fijándose la oportuna prima o precio, ya que, en definitiva, el cedente concede un derecho voluntario de compra y se obliga a vender en las condiciones previamente pactadas. Pero, como hemos visto, esto no es lo que pasa en el contrato de reserva. ¿Quién debería satisfacer precio, y a cambio de qué, en el contrato de reserva? ¿El promotor porque se obliga a vender el bien reservado, o el futuro comprador porque se obliga a comprarlo? Si ambos se obligan, uno a vender y el otro a comprar, no parece muy lógico, ni razonable, que entre ellos, y por asumir tales obligaciones, fijen un precio. Es claro que de los tres requisitos que tiene que reunir todo contrato, el objeto del de reserva es la formalización -perfeccionamiento- de la compraventa proyectada, y su causa, para cada contratante, la de asegurarse la venta y la compra respectivamente del objeto de la compraventa. Por consiguiente, en el contrato de reserva no parece, en principio, que deba señalarse precio, lo cual tampoco quiere decir que las partes no puedan hacerlo, pero será muy conveniente que, en tal caso, lo distingan muy claramente del de la compraventa para no confundir ambos contratos. Por ambas cosas, pienso que resulta más claro y aconsejable adoptar medidas tendentes a dar seriedad y buen fin al cumplimiento del contrato de reserva que fijar un precio para el mismo.
Una de las formas de garantizar el cumplimiento del contrato de reserva puede ser la fijación de arras penitenciales en el contrato de reserva si se quiere pactar su resolución por voluntad unilateral de una sola de las partes contratantes y al mismo tiempo fijar una indemnización ya convenida. Pero ¿cabe fijar arras en el contrato de reserva? Pienso que hablando con propiedad ello no es posible, puesto que el artículo 1454 del Código Civil contempla la figura de las arras dentro del contrato de compraventa, y en el de reserva aún no se ha celebrado aquélla. Sin embargo nada impide que, con fundamento en el principio de libertad contractual ex artículo 1255 de dicho Código, puedan pactarse arras en el contrato de reserva. En tal caso, ambas partes podrían rescindir dicho contrato a su voluntad, pero a cambio de hacer frente a su obligación para con la otra parte respecto de las “arras” estipuladas.
Sin embargo, si las partes contratantes de la reserva estuviesen más interesadas en el cumplimiento del contrato que en la posibilidad antes dicha de rescindirlo unilateralmente, sería más oportuno fijar en aquélla una cláusula penal de carácter indemnizatorio ex artículo 1152 del Código Civil, cuyo peso y rigor recaería sobre quien se negase a cumplir con su obligación principal -formalizar o perfeccionar la compraventa proyectada-, o la hiciese imposible.
Publicado en Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi 2004, núm. 1
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado