El arrendador tiene derecho a denegar al arrendatario cualquiera de las prórrogas que establece a su favor el artículo 25, siempre que se haya comprometido a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años por sí o por su cónyuge. También, para que la cultiven sus descendientes que sean mayores de dieciséis años y profesionales de la agricultura o se propongan adquirir esta condición.
El compromiso que debe asumir el arrendador sobre la finca arrendada es el de su cultivo directo, no el de su cultivo directo y personal . Tampoco tendrán que ser cultivadores personales los descendientes del arrendador que puedan ser beneficiarios de la denegación de prórroga, puesto que lo que la Ley les exige es la condición de profesional de la agricultura que, como ya vimos, solo exige el cultivo directo.
A veces constituye un espinoso problema determinar la fecha exacta en la que dé comienzo la prórroga que se quiere denegar, para poder así notificar el arrendador al arrendatario su decisión antes del año del comienzo de aquélla. Es el caso de aquéllos contratos en los que, bien por no tener forma escrita o haberse extraviado el correspondiente documento, resulta prácticamente imposible determinar la fecha exacta de su iniciación y, consecuentemente, la de su terminación e iniciación de la inmediata prórroga.
Naturalmente en estos supuestos es al arrendador a quien, en caso de negativa del arrendatario, corresponderá la carga de la prueba, pues es él quien resulta interesado y quien lógicamente afirmará como cierto que notificó la denegación de prórroga al arrendatario antes del año en que aquélla debía iniciarse. ¿Qué ocurrirá si el arrendador no consiguiese probar la fecha en que la prórroga debía iniciarse, si de ello derivase la consecuencia de que tampoco se probase que el arrendador hizo al arrendatario la notificación dentro del plazo legal? Entendemos que en tal caso no podrá prosperar la denegación de prórroga. En este sentido se expresa la S. de 22 de enero de 1.985 de la AP de Soria, que dice: «A los efectos del artículo 26 de la LAR, no puede deducirse en modo alguno el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento que une a las partes litigantes, puesto que no ha resultado probada la fecha exacta del inicio del contrato y por ello no se ha probado que el preaviso realizado en el acto de conciliación sea conforme a la LAR, en cuanto ésta establece las sucesivas prórrogas».
¿Qué ocurrirá cuando se trate de varios arrendadores, copropietarios de la finca arrendada? ¿Cómo podrá ejercitarse en tal caso el derecho a denegar la prórroga al arrendatario? Es un supuesto en el que la figura del arrendador se encuentra integrada en realidad por una comunidad de bienes formada por el conjunto de los distintos arrendadores. Y dicha comunidad, como arrendadora, debe de ser la titular del derecho y de las obligaciones que dimanan de este precepto. Se trataría del necesario ejercicio conjunto del mismo y de la asunción también conjunta de las correlativas obligaciones, mientras dure la comunidad. Sin embargo, no puede pensarse que, en aplicación de las reglas que regulan la comunidad, y considerando al arrendamiento como un acto de administración y no de disposición, aunque ya una sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 1.909 exigía la anuencia de todos los condueños para dar en arrendamiento una finca por tiempo superior a seis años, baste el acuerdo de la mayoría conforme a lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil para denegar la prórroga al arrendatario, ya que dicho acuerdo sería también insuficiente para dar la finca en arrendamiento, puesto que el artículo 12 de la LAR establece que para dar fincas en arrendamientos que están sujetos a esta Ley se exige la misma capacidad que para enajenarlas, y como resulta evidente que un copropietario no puede enajenar la finca sino es con la unanimidad de todos ellos, también ésta es precisa para darla en arrendamiento y, consecuentemente, para denegar la prórroga al arrendatario. Del mismo modo, también tendrán que compartir los arrendadores las obligaciones que el precepto prevé para el arrendador. Se trata en definitiva de un derecho y de su correlativa obligación, los cuales tendrán que compartir necesariamente aquéllos mientras dure la comunidad de bienes que forman si quieren hacer uso del derecho que este artículo les confiere.
Viene a confirmar lo dicho el artículo 29, que autoriza de modo expreso al partícipe que ya le ha sido adjudicada una parte de la finca arrendada, antes indivisa, para que sobre ella pueda ejercitar, con independencia de los otros propietarios, su derecho a denegar la prórroga al arrendatario.
Por consiguiente, en el supuesto en que sean varios los arrendadores, todos tendrán que notificar al arrendatario la denegación de prórroga y asumir los compromisos exigidos por la Ley, por sí, por sus cónyuges o para sus descendientes.
El artículo 27 establece con absoluta claridad que el derecho del arrendador a denegar al arrendatario el suyo de prórroga y a recuperar la finca quedará resuelto, una vez ejercitado, si incumple las condiciones que para ello tuvo que asumir. Así pues, este derecho del arrendador, desde el momento inicial de su ejercicio, queda sometido a una evidente condición resolutoria. Más, considerando la relación arrendaticia en sí misma -no el derecho del arrendador, si no es en cuanto que éste incida en aquélla-, y teniendo en cuenta que, en caso de incumplimiento por su parte de las condiciones previamente asumidas, lo que contempla la Ley es «la reanudación del arrendamiento sin computar el tiempo que hubiese durado la interrupción», lo que el ejercicio de tal derecho supone respecto del arrendamiento es, en realidad, su suspensión; suspensión que solamente podrá consolidarse si el arrendador cumple las condiciones asumidas.
Este carácter suspensivo del arrendamiento se confirma al conservar «el arrendatario» los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los supuestos de enajenación de la finca arrendada; y no otra cosa ha venido a decir el Tribunal Supremo en su sentencia de 18 de enero de 1.991, al manifestar que «La oposición a las prórrogas legalmente establecidas del contrato arrendaticio de fincas rústicas debe sujetarse, para que sea eficaz, al cumplimiento de determinadas exigencias de carácter acreditativo y temporal señaladas por el artículo 26.2 LAR». Por consiguiente, el ejercicio por parte del arrendador del derecho que le confiere el artículo 26 supone solamente la suspensión del arrendamiento, no su extinción. Por lo que es correcto afirmar que el contrato de arrendamiento subsiste, si bien sus efectos se encuentran, de momento, en suspenso.
Las consecuencias del incumplimiento por parte del arrendador de las condiciones asumidas se concretan en el derecho del arrendatario a reanudar el arrendamiento que se vio obligado a dar por suspendido, hasta completar el tiempo correspondiente a las prórrogas que aún le quedaban por disfrutar, y a que se le indemnicen los daños y perjuicios que hubiese sufrido por la interrupción del arrendamiento si la causa por la que el arrendador hubiese incumplido las condiciones que asumió no estuviese justificada, con el tope mínimo de la cantidad correspondiente a la renta de un año.
Parece evidente que el arrendatario pueda exigir solamente su derecho a ser indemnizado en los daños y perjuicios sin que ejercite el correspondiente a la reanudación del arrendamiento. Pero en tal caso no podrá tenerse en cuenta a la hora de fijar la correspondiente indemnización, como es lógico, el tiempo de duración que aún quedaba al arrendatario cuando le fue denegada la prórroga, en virtud de su derecho a reanudar el arrendamiento, que no ha querido ejercitar.
A efectos del derecho que asiste al arrendatario a reanudar el arrendamiento es indiferente que el arrendador que hubiese puesto en marcha la correspondiente denegación de prórroga hubiese enajenado la finca arrendada a un tercero, si tenemos en cuenta que en tales casos el arrendamiento sigue existiendo, aunque con sus efectos suspendidos, y que por tanto, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 74, el nuevo adquirente se subroga en todos los derechos y obligaciones del arrendador, entre las cuales figura lógicamente la de cumplir las obligaciones asumidas para la denegación de la prórroga, única forma de evitar que nazca el derecho del arrendatario a exigir la reanudación del arrendamiento y la indemnización correspondiente. La cuestión está pues, en que el arrendador, sea el que sea, cumpla con las obligaciones asumidas, El artículo 11.4 del RAR contemplaba expresamente este supuesto, disponiendo que «Igual suceder -se refería a la recuperación de la posesión de la finca por el arrendatario cuando el arrendador que había denegado la prórroga incumplía las condiciones previamente asumidas- si durante dicho período de tiempo enajenase el arrendador la finca y el adquirente la arrendare o dejare inculta».
¿Cuál es el plazo durante el cual el arrendatario puede ejercitar su acción para reanudar el arrendamiento? En la anterior legislación el artículo 11.4 del RAR establecía el plazo de seis meses, contado desde el día en que el arrendatario hubiese tenido conocimiento de los hechos que la motivasen. Se trataba de un plazo razonable y prudente, y la finalidad de la ley parecía estar bastante clara: si el arrendador incumple, el arrendatario podrá reanudar el arrendamiento, una vez haya tenido noticia del incumplimiento y sin demora que no sea la estrictamente razonable al caso; por ello fijaba un plazo, que era inferior incluso al de un año que señala el Código para el ejercicio de la acción posesoria. Conviene aclarar que, aunque en el precepto se hablaba de «recabar la posesión», se trataba en realidad de recobrar la relación arrendaticia, la cual llevaba consigo la de la posesión de la finca.
Este artículo 27 no establece plazo alguno para el ejercicio de dicha acción por parte del arrendatario; y sin embargo no pensamos que por ello la filosofía de este precepto sea distinta de la que animaba al artículo 11.4 del RAR. Creemos que se trata en este caso de un desafortunado lapsus del legislador, que nos conduce inexorablemente a conclusiones harto desorbitadas y, por lo tanto, injustas.
El derecho arrendaticio se configura en nuestra legislación como un derecho personal, y en el presente caso es claro que el contenido de la acción del arrendatario dimana de un contrato de arrendamiento rústico, aunque sus efectos se encuentren suspendidos, y con la clara finalidad de reanudarlos. Por otro lado, no se trata de una acción para recobrar la posesión, cuyo plazo de ejercicio sería el de un año, sino de una acción para volver a una situación contractual arrendaticia, aunque ésta lleve consigo lógicamente la recuperación de la posesión de la finca. Se trata, pues, de una acción de clara naturaleza personal, cuyo plazo de ejercicio es el de quince años, según dispone el artículo 1964 del CC, al no tener señalado en la ley término especial. En este sentido se ha pronunciado, con claridad meridiana, una sentencia de la AP de Palencia, de 15 de junio de 1.988: «El artículo 27.2 LAR no señala plazo al arrendatario para el ejercicio de la acción dirigida a la reanudación del arrendamiento, y de acuerdo con la regulación actual, el plazo de prescripción es de quince años -Artículo 1964 CC-, por entenderse que no se trata pura y simplemente de recuperar la posesión, sino más bien de un derecho personal a reanudar el contrato resuelto con anterioridad».
Así pues, parece evidente que el plazo para el ejercicio de tal acción, tal y como se encuentra actualmente configurado en la ley, es el de quince años. Periodo de tiempo extremadamente largo a nuestro juicio, que puede dar lugar a auténticos abusos.
(1) La enmienda del Grupo Parlamentario Socialista del Congreso presentada por el Sr. Colino Salamanca, que reclamaba la exigencia del cultivo directo y personal para el arrendador que denegase la prórroga al arrendatario, no fue aceptada.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado