Las partes contratantes tienen plena libertad para fijar la duración del arrendamiento, siempre que respeten el mínimo legal exigido de seis años. La Ley no impone ninguna otra condición más, por lo que resulta evidente que en nada tiene que tenerse en cuenta el año agrícola a estos efectos, si bien lo normal será que el plazo que se fije contemple períodos o ciclos de producción completos. Así, la S. de la AP de Burgos de 19 de febrero 1.985 establecía que «Iniciado el contrato de arrendamiento el 3 de noviembre de 1.974, ha de entenderse que el plazo de seis años de duración del arriendo... no vencía hasta el 3 de noviembre de 1.980».
Al contrario de la forma en que se hacía uso por el arrendatario de su derecho a prórroga en la anterior legislación, aquí, una vez finalizado el contrato, nada tiene que hacer para beneficiarse del mismo, pues se entenderá que hace uso del mismo si al terminar el plazo contractual, o el de cada prórroga, no renuncia a seguir en el arrendamiento. Este cambio en la legislación no cabe duda que favorece enormemente al arrendatario, y que conduce a una situación de mayor justicia, pues es bien sabido que bajo el imperio de la anterior legislación, bien por ignorancia, abandono o dejadez, u olvido del arrendatario, lo cierto es que muchos de ellos perdían su derecho a la prórroga de seis años por no haber cumplido el requisito de notificar al arrendador con un año de antelación su deseo de hacer uso de la prórroga. La jurisprudencia está plagada de estos casos.
Sin embargo, el arrendatario podrá rescindir el contrato al finalizar cada año agrícola si advierte de ello al arrendador con seis meses de antelación a su finalización. Esto nos lleva a precisar el concepto de año agrícola(1).
No es del todo cierto que con el transcurso de todas las prórrogas legales se extinga el contrato de arrendamiento, pues la misma Ley, en su artículo 83.1 b) y c), admite que solamente se extinguirá el contrato, una vez finalizadas las prórrogas legales, si no ha tenido lugar la tácita reconducción, a la que son de aplicación los artículos 1566, 1567 y 1577 del CC.
DENEGACION DE LA PRORROGA FORZOSA:(2)
CONTRATOS DE LARGA DURACION:(3)
Tienen de ventaja estos contratos la elusión de las normas imperativas sobre prórroga forzosa. En cuanto a los inconvenientes, atribuyen al arrendatario la facultad de llevar a cabo, sin limitación alguna, las mejoras útiles que éste estime conveniente a sus intereses; mejoras que, en cuanto a su indemnización por el propietario-arrendador, sí han de someterse lógicamente a lo establecido en el artículo 62 de la Ley. También puede verse como un inconveniente la imposibilidad por parte del arrendador de poner fin al arrendamiento mediante la denegación de prórrogas en virtud del art. 26, al no existir éstas como acabamos de decir.
(1) Ver el artículo del mismo autor "AÑO AGRICOLA"
(2) Ver el artículo del mismo autor "DENEGACION DE LA PRORROGA FORZOSA EN LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS".
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado