EL DERECHO DE ADQUISICION FORZOSA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RUSTICOS
Bajo la denominación de "Adquisición" forzosa", la sección B del Capitulo IX del Título 11 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1.980 regula el derecho que ostentan ciertos arrendatarios a comprar las tierras que lleven en arrendamiento, aunque sea contra la voluntad de sus arrendadores-propietarios, al precio fijado según establece dicha Ley; también aparece regulado el expresado derecho en la regla 3ª de la Disposición Transitoria 1ª de la Ley, configurándose, en definitiva, cuatro supuestos legales de la denominada adquisición forzosa.
Empezaré por el primero de ellos. El artículo 98 de la Ley, en su numeral 1, determina que "En los arrendamientos anteriores al Código Civil el arrendatario que traiga causa de quien lo fuera a la publicación de dicho Cuerpo legal podrá acceder a la propiedad de la finca, pagando al arrendador al contado y en metálico el precio de la misma, determinando en vía civil, conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa". A continuación iré examinando cada uno de los requisitos que exige dicho primer supuesto.
El primero de ellos es: que se trate de arrendamientos que fueron concertados con anterioridad al Código civil. Entiendo que la fecha exacta hay que concretarla, lógicamente, a la de publicación del expresado Código, esto es: al veinticinco de julio de 1.889. Se trata de arrendamientos que, obviamente, han de continuar en vigor a la fecha en que el arrendatario haga uso de su derecho a comprar; y en este sentido ha de tenerse muy presente que, tratándose de arrendamientos tan antiguos, es muy posible que hayan sufrido alteraciones fundamentalmente en cuanto a las tierras objeto del mismo (permutas de unas por otras, reducción o aumento de la extensión de las mismas, etc…), en cuanto al precio (oscilaciones que éste haya podido experimentar), o en cuanto a las sustituciones o subrogaciones habidas en la persona del titular arrendaticio, lo cual nos lleva directamente al instituto de la novación, contemplado en los artículos 1.203 al 1.213 del Código civil, y a la aplicación de dichos preceptos, en especial al 1.204, a los supuestos arrendaticios según los ha venido interpretando el Tribunal Supremo.
Que la novación del antiguo contrato de arrendamiento sea extintiva o propia, o, por el contrario, meramente modificativa o impropia, es algo que reviste una gran importancia, que por otro lado resulta obvia, en cuanto al tiempo de duración de los arrendamientos y a sus correspondientes prórrogas legales e, indirectamente, en cuanto a la vigencia del mismo y a los derechos y obligaciones que, en función del factor tiempo, la Ley concede o impone a los sujetos de la relación arrendaticia.
Para que se produzca la novación extintiva, es decir, para que el nuevo contrato de arrendamiento extinga al anterior, con el cual ya nada tenga que ver, es preciso que, como dice el artículo 1.294 del Código Civil, "así se declare terminantemente" por los contratantes que suscribieron el primero de ellos. Pero puede ocurrir que nada se haya expresado en tal sentido, en cuyo caso habrá que estar a la verdadera intención de las partes, la cual será estimada en cada caso concreto por el Juzgador a través de su apreciación y valoración de los distintos elementos probatorios. En todo caso y a falta de una expresa declaración de voluntad, se entiende que se ha producido una novación extintiva cuando entre la antigua obligación y la nueva se pone claramente de manifiesto su incompatibilidad (S. del T.S. de 7 de marzo de 1.978).
A efectos de determinar si las partes han querido novar, modificando o extinguiendo, el anterior contrato de arrendamiento, el Tribunal Supremo, con gran acierto, tiene declarado reiteradamente (baste citar, entre otras muchas, las sentencias de 1 de febrero y 7 de mayo de 1.978), que ha de prestarse atención a dos elementos que considera esenciales en todo contrato de arrendamiento rústico: el objeto, es decir, la finca sobre la que el mismo recae, y la renta; manifestando que la alteración sustancial de ambos, o de cualquiera de ellos, es causa de incompatibilidad entre la antigua y la nueva obligación. Hecho que pone de manifiesto la correspondiente novación extintiva, según dispone el artículo 1.204 del Código civil. También tiene establecido que, en caso de duda, ha de considerarse la novación como meramente modificativa o impropia (Sentencia del T.S. de 16 de diciembre de 1.987).
Para ilustrar lo dicho fijémonos en dos interesantes supuestos jurisprudenciales: la sentencia, ya citada, de 7 de marzo de 1.978 estimó como supuesto de novación extintiva el de un contrato de arrendamiento que recaía sobre dos fincas de secano de una extensión superficial conjunta de una hectárea y setenta y seis áreas y una renta de 7.000 pesetas, por otro, suscrito entre las mismas partes, cuyo objeto estaba constituido por una finca de regadío de unas tres hectáreas y una renta de 22.500,-Ptas. La de dieciséis de diciembre de 1.987, también citada, entendió que se había dado un supuesto de novación modificativa del anterior contrato, por aquél en que se redujo considerablemente el objeto del primero, que estaba constituido por varias fincas que posteriormente fueron reducidas a una de ellas. Dando a entenderse en la sentencia la reducción de la renta en proporción a la finca respecto de la cual continuaba el arrendamiento, ya que, en cuanto a la misma, se aclaraba por las partes que quedaba vigente a todos los efectos el anterior contrato. Como se ve, en este segundo supuesto las partes habían manifestado, además, su voluntad de novar modificativamente; hecho que sería irrelevante si la obligación primitiva y la nueva fuesen realmente incompatibles entre sí, ya que la mera declaración de las partes manifestando que la novación es modificativa no podría nunca alterar la verdadera naturaleza de la misma que aparece configurada por la referida incompatibilidad. Y así, el artículo 1.204 del Código civil solo autoriza a que se produzca la extinción de la anterior obligación por así desearlo las partes, pero no a que, en un caso claramente extintivo de dicha obligación, y así considerado por el propio precepto invocado, aquélla pueda subsistir por la mera voluntad de las partes contratantes. Por consiguiente, si bien puede declararse extinguida, por novación, una obligación anterior que sea compatible con otra posterior, no pueden, por el contrario, declararse subsistente aquélla que sea incompatible con la nueva que se contraiga.
Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 1.987 "el deslinde entre una y otra modalidad de novación ha de hacerse tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación que se introduzca, de modo que mientras el vínculo primitivo subsista, aunque modificado, habrá novación impropia". Y haciendo nuestro lo dicho, hemos de manifestar necesariamente nuestra disconformidad con la sentencia del mismo Tribunal Supremo de 1 de febrero de 1.978, que estimó se había producido una novación propia o extintiva en un caso en el que el nuevo convenio arrendaticio reducía las veintidós fincas originarias a diecinueve, experimentando la renta una re-ducción proporcional de 97.000 a 90.000 Ptas. Pienso que en supuestos como estos o parecidos, en los que disminuye el objeto del contrato y se reduce proporcionalmente el precio de la renta, se produce una novación modificativa y no extintiva, pues la proporcionalidad del precio con el objeto reducido se guarda en atención al vínculo primitivo, por lo que en realidad no se extingue, sino que se modifica; y considero, por el contrario, acertadas las resoluciones dictadas en el mismo contencioso por el Juzgado y la Audiencia, que sí entendieron que lo que se había producido era una novación modificativa.
El segundo de los requisitos que exige el primer supuesto que estoy comentando es que el arrendatario "traiga causa de quien lo fuera cuando se publicó el Código civil"; y ¿qué quiere decir "traer causa"? En mi opinión, traer causa quiere decir que entre el arrendatario que lo fue a la fecha en que se publicó el Código civil y el que pretende acceder a la propiedad de la finca se han venido sucediendo unos a otros en la forma en que la especial legislación arrendaticia lo permita hasta llegar así al actual. Si la sustitución de un arrendatario por otro no se hubiese producido, en cualquiera de las habidas, de conformidad con lo dispuesto en la legislación especial, ello sería motivo de la pérdida de la causa en el sentido en que la Ley la emplea.
La sustitución de un arrendatario por otro aparece regulada en la Ley en los artículos 70 al 73, que tratan de la cesión-subrogación, y en el 79 al 81, que tratan de la sucesión mortis causa.
Así pues, para saber si el arrendatario que pretende ejercitar su derecho de acceder a la propiedad trae causa de quien lo fuera cuando se publicó el Código civil, es imprescindible examinar en cada supuesto concreto que se plantee si los cambios de arrendatarios habidos en el contrato se han ajustado o no a la legislación vigente en el momento en que se produjeron.
Por otro lado, resulta evidente que la clarísima referencia al arrendatario excluye de manera elocuente al subarrendatario en cuanto persona titular del derecho que venimos analizando, así como que dicho arrendatario ha de reunir las condiciones exigidas por la Ley para poder ser considerado como tal (artículos 14 al 16y 18).
El tercer y último requisito es que el arrendatario pague al propietario-arrendador el precio de la finca, al contado y en metálico, una vez que éste se determine en vía civil, de conformidad con la normativa reguladora de la expropiación forzosa.
Como en toda compraventa, también aquí constituye el precio uno de sus elementos esenciales. La diferencia estriba en que, en el caso que nos ocupa, su fijación no se deja, como en los supuestos ordinarios de compraventa, al arbitrio de lo que libremente acuerden las partes interesadas, sino a lo que decida el Juzgado, quien lo determinará teniendo en cuenta la normativa contenida en la Ley de Expropiación Forzosa. Una vez así obtenido el precio de la compraventa queda obligado el arrendador-vendedor a transmitir por dicho precio al arrendatario-comprador la propiedad de la finca sobre la que venía recayendo el arrendamiento, si este último le hace efectiva entrega del mismo.
Ahora bien, una vez fijado el precio de la compraventa por el Juzgado ¿tiene el arrendatario obligación de comprar? Entiendo que no tiene obligación, ya que la forma a través de la cual el arrendatario adquiere el dominio de la finca es el pago, y nadie puede obligarle a hacerlo. Lo que ocurre es que la determinación del precio, como hemos visto, tiene que hacerla el Juzgado y hay que acudir por tanto previamente al contencioso.
En el pleito que inicia el arrendatario para hacer uso de su derecho a adquirir la propiedad de la finca se pueden ventilar dos cuestiones: si tiene o no tal derecho, aspecto que no es absolutamente preciso, pues bien pudiera no ser discutido por el arrendador, y cual debe ser el precio de la compraventa, aspecto absolutamente imprescindible, pues el ejercicio del derecho de adquisición que comentamos exige que, con carácter previo, sea el Juzgado quien determina el precio.
Por lo dicho, entiendo que, una vez sea firme la Sentencia que, en su caso, determine el derecho del arrendatario a acceder a la propiedad y esté fijado el precio, cosa que es recomendable dejarlo para el momento de ejecución dado el tiempo que puede transcurrir entre la interposición de la demanda y la obtención de una resolución firme, el arrendatario está obligado a comprar o no dentro del plazo que le fije el Juzgado el cual debe ser lo mas breve posible. Y si no lo hace, deberá indemnizar al arrendador los gastos que le haya ocasionado con motivo de la fijación del precio de la compraventa que luego no ha efectuado. Cuestión que debiera de establecer el propio Juzgado en la sentencia para el supuesto en el que el arrendatario no hiciese uso de su derecho de compra.
Todo ello no quiere decir que entre el arrendador y el arrendatario no puedan llegar a un compromiso de compraventa evitando así el contencioso. Lo cual no constituiría el ejercicio del derecho contemplado en el artículo 98 de la Ley, sino el modo de evitarlo.
La remisión que hace el artículo que estamos comentando a la Ley de Expropiación Forzosa para la determinación del precio de la finca ha suscitado, en la práctica, la polémica sobre cual de los artículos de dicha Ley, el 39 o el 43, es el que debe de aplicarse.
Como es sabido, el artículo 39 de dicha Ley fija el valor en atención a la media aritmética entre la cantidad resultante de capitalizar al interés legal la renta líquida de rústica aumentada en un cinco o en un diez por ciento, según sea catastrada o amillarada, y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca; y el artículo 43, faculta a las partes interesadas para que, si la valoración efectuada conforme al anterior no reflejase a su juicio el valor real del bien, puedan acudir a los criterios de estimación que estimen mas adecuados. Y es obvio que la estricta aplicación del artículo 30 sin dar entrada a lo que dispone el 43 puede llegar a una estimación del bien que esté muy por debajo de su valor real. Cosa que no parece sea la finali¬dad de la Ley, que no es otra que la de valorar el bien en su justo precio, y que es lo que pretende también la Ley de Expropiación Forzosa, como atinadamente expusieron los Magistrados que, disintiendo de la mayoría, emitieron un voto particular a la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1.987, si bien conviene aclarar, que la expresada sentencia desestimó el recurso por una cuestión procesal (mal planteamiento de la casación) y no de fondo; con lo que bien pudieran haber estado de acuerdo la mayoría con el contenido del voto particular en cuanto al fondo de la cuestión que, desde mi punto de vista, es inatacable.
A continuación paso al estudio de los dos siguientes supuestos de adquisición forzosa de la propiedad, que se contemplan en el siguiente artículo de la Ley: el noventa y nueve. Dicho precepto en su numeral 1 determina que "En los contratos de arrendamiento anteriores a 1 de agosto de 1.942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario, éste tendrá derecho a adquirir la pro-piedad de la misma cuando concurran las circunstancias determinadas en los apartados siguiente". Fija los presu¬puestos necesarios para que, si se dan además las condiciones que indica en el numeral 2 siguiente, las cuales examinaremos más tarde, surja el derecho de adquisición forzosa del arrendatario. Ahora conviene perfilar los referidos presupuestos legales que contiene el numeral 1 del artículo 99 citado.
En la práctica se ha planteado la cuestión de si el mencionado precepto se refiere a un solo supuesto: el de los arrendamientos anteriores al uno de agosto de 1.942 en los que la renta hubieran sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos en los que, además, vengan siendo cultivadas personalmente por el arrendatario; o por el contrario, se trata en realidad de dos supuestos diferentes con el denominador común del requisito de la antigüedad.
El origen de tal polémica parece estar en que cuando el legislador se refiere a los arrendamientos protegidos (los de renta inferior a 40 quintales) lo hace habitualmente junto con los correspondientes a cultivadores personales. Entiendo que ésta no puede ser una razón para fundamentar la tesis que avala la existencia de un solo supuesto, ya que de una interpretación literal se deduce claramente que se trata de dos supuestos diferentes con el elemento común de la antigüedad. En este mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 13 de junio de 1.980, con ocasión de la aplicación del Real Decreto Ley 27/1978, de 30 de junio, en el que, en su disposición transitoria, se extendían los mismos efectos concedidos a los arrendamientos protegidos a los que afectasen a cultivadores personales. Así, decía el Tribunal Supremo: " … es claro que las normas dichas hacen una meridiana distinción entre arrendamientos protegidos y aquellos otros que afecten a cultivadores di-rectos y personales, extendiendo el beneficio de prórroga, ya establecido a favor de los primeros, a los segundos, al decir que igualmente quedarán prorrogados estos, sin más exigencias y por su única condición de afectar a cultivadores directos y personales, ya que en caso contrario –argumento ab absurdum- no tendría sentido la transitoria dicha y quedaría sin finalidad, no otra -criterio sociológico y finalista- que la de evitar el problema social que probablemente se plantearía, en tiempo de crisis económica corno la presente, con el despido de arrendatarios que personal y directamente cultivan las tierras arrendadas, que es lo que, en segundo lugar, quiere evitar el citado Real Decreto-Ley al decir en su preámbulo -criterio histórico sistemático- que “a este respecto, resulta conveniente extender dicha prórroga (se refiere a la de los arrendamientos especialmente protegidos) a los restantes arrendamientos sometidos a dicha legislación especial, cuando se trate de arrendatarios que sean cultivadores directos y personales, hasta que entre en vigor la nueva Ley". Y es de absoluta claridad que lo dicho por el Tribunal Supremo al referirme al expresado Real Decreto Ley, es válido para cuanto dispone la Ley en el precepto que comento.
En el primer supuesto se exige, implícitamente, que el arrendatario ostente tal condición de conformidad con lo dispuesto en la Ley, es decir: que sea profesional de la agricultura, ya que solo de tal forma se puede ser arrendatario. En el segundo, se exige que el arrendatario sea cultivador personal, concepto legal que se equipara al de profesional de la agricultura, posiblemente por exigir más del arrendatario que aquel último.
Paso a examinar a continuación y como consecuencia de lo dicho los distintos conceptos de profesional de la agricultura y de cultivador personal, referido el primero de ellos exclusivamente a las personas físicas o naturales ya que, como es sabido, las personas jurídicas también pueden ser profesionales de la agricultura.
El artículo 15, apartado a), determina que se entiende por profesional de la agricultura "la persona natural en la plenitud de sus derechos civiles o emancipados o habilitados de edad que se dedique o vaya a dedicarse de manera preferente a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación". No es preciso, pues, que se dedique a actividades de carácter agrario, basta con que vaya a hacerlo; ni tampoco que esta actividad, presente o futura, sea excluyente de otras que pueda desempeñar. Solo se exige que sea preferencial.
Cuándo una dedicación es preferente a otra es algo que deberá ser apreciado por el Juzgador en cada caso concreto, teniendo en cuenta el factor tiempo y el económico. Pienso que el factor tiempo puede no ser un parámetro efectivo al cien por cien, pues, dado el avance tecnológico que han experimentado las labores agrarias, es muy posible que, con una atención correcta, el tiempo de dedicación sea mínimo. Piénsese, por ejemplo, en el cultivo del cereal. En cambio, la cuestión económica que pueda suponer para le economía individual una u otra dedicación puede arrojar, en mi opinión, mayor luz a efectos de determinar el carácter preferente de la actividad. Ello no obstante, repito, deben de conjugarse ambos elementos, que deberán ser apreciados debidamente por quien corresponde.
Otro requisito es el de la directa y efectiva explotación de la finca. Requisito que no puede confundirse con la llevanza personal de la misma, cosa que sí se exige al cultivador personal. Aquí se refiere la Ley a que sea el arrendatario quien se ocupe de la explotación, dirigiéndola; no a quien cultive la tierra. Lo que permite, claramente, la utilización de asalariados.
Por otro lado, el artículo 16.1 de la Ley determina quién es cultivador personal, diciendo que lo es "quien lleve la explotación por sí, o con la ayuda de familiares que con él convivan, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria".
Según dice el Tribunal Supremo en su sentencia de 19 de diciembre de 1.985, el concepto de cultivador personal desde el punto de vista de la Ley coincide con el significado gramatical del mismo, y según el Diccionario de la Real Academia, cultivador es "el que cultiva", y cultivar es "dar a las tierras y a las plantas las labores necesarias para que fructifiquen". Creo que de esta manera queda perfectamente claro cual es el concepto legal de cultivador personal.
La cualidad de cultivador personal no la pierde el arrendatario por el hecho de que le ayuden sus familiares. Solo exige la Ley que, en tal caso, vivan con él. No exige un determinado grado de parentesco de los mismos respecto del arrendatario, ni delimita su número, ni exige ningún otro requisito más. Tampoco la pierde porque, por exigencias estacionales de la explotación agraria (por ejemplo, la época de la recolección), utilice asalariados, sin que la Ley fije tope alguno a éstos.
También determina el artículo 16.1 que “No se perderá la condición de cultivador personal, aunque se utilicen uno o dos asalariados, en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar el cultivo personal". Hablando con propiedad, estos casos son los que, efectivamente, hacen que el cultivador personal no pierda su condición, pues las circunstancias antes examinadas forman parte, por así decirlo, de la propia esencia del concepto legal de cultivador personal.
Establece la Ley dos supuestos en los que el cultivador personal no pierde tal condición aunque utilice uno o dos asalariados. En esto la Ley es bien clara: no puede utilizar mas de dos asalariados. Naturalmente ello no quiere decir, pienso, que se le prive de utilizar los asalariados que precise por exigencias estacionales de la explotación agraria.
El primer supuesto contempla el caso de enfermedad sobre-venida en el arrendatario, que le impida realizar las labores agrarias; y el segundo, cualquier otra causa que le impida continuar el cultivo personalmente. A mi modo de ver, dentro de este segundo supuesto merece una consideración especial la de la edad del arrendatario. La edad trae consigo la vejez y la vejez es sinónimo de imposibilidad creciente para todo tipo de ejercicio y, por tanto, de realizar labores agrarias. En este sentido, pues, considero que la vejez es una justa causa que impide al arrendatario, en mayor o menor grado, continuar con el cultivo personal.
Se ha planteado la cuestión, hoy ya resuelta por la ju-risprudencia, de si el cultivador personal jubilado, pensionista de la Seguridad Social Agraria, deja de ser considerado como tal por el hecho en sí de la jubilación. En este sentido, el Tribunal Supremo tiene establecido que lo que determina la pérdida de la condición de cultivador personal del arrendamiento no es la jubilación en sí misma considerada, sino el cese efectivo en las labores agrarias. En este sentido, son de destacar las sentencias de 19 de mayo de 1.986 y la de 11 de diciembre de 1.987.
El numeral 3 del artículo 99 establece los momentos en los que surge para el arrendatario su derecho de adquisición, una vez que se hayan dado previamente los presupuestos examinados. Uno de ellos surge cuando, una vez terminada la prórroga en curso, para lo cual deberá examinarse con detenimiento en que año finaliza exactamente, el arrendador no hubiese recabado, con la antelación de seis meses a la finalización del año agrícola y de forma fehaciente, la entrega de la finca para sí o para sus herederos forzosos con la finalidad de cultivarla personalmente; el segundo momento contemplado en la normativa legal es aquél en que recayese resolución judicial declarando la improcedencia de la pretendida recuperación, en el caso en que aquélla se hubiese producido; y el tercero es aquél en que caduque el plazo que tiene el arrendador de tres meses, contados a partir de la expiración de la prórroga, para instar la recuperación de la finca en el supuesto en que, habiéndola recabado para sí o para sus herederos forzosos, debidamente, el arrendatario no hubiese accedido a ello. En todos ellos, el plazo para el ejercicio del derecho de adquisición finaliza al año.
En cuanto al precio y a su forma de pago, sirve lo que ya expuse con anterioridad al referirme al supuesto de adquisición contemplado en el artículo 98.
El arrendador que recupera la finca en virtud del derecho que le asiste a ello (artículo 99.2) queda obligado a cultivarla personalmente por sí o por alguno de sus herederos forzosos durante un plazo de seis años; y si tal obligación resultase incumplida, su incumplimiento facultará al arrendatario para ejercitar su derecho de adquisición... No dice la Ley de qué modo, y tampoco dice el plazo de que dispone este último para llevar a cabo el ejercicio de su derecho.
En cuanto al plazo para el ejercicio del derecho de adquisición, pienso que sigue siendo el de un año que antes contemplaba el artículo 99.3, pues no se encuentra razón alguna que avale algo diferente. Plazo que habrá que empezar a contar desde el momento en que el arrendatario supo, o mejor, pudo saber, que se produjo el incumplimiento por parte del arrendador o de sus herederos forzosos y que termina, en todo caso, un año después de transcurrido el de seis años, que es el periodo de tiempo en que resulta obligado el arrendador. Por ello es aconsejable que, llegado el caso, se interponga la correspondiente demanda ante el Juzgado en súplica de que se declare el incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de cultivar personalmente la finca, y el consiguiente derecho del arrendatario a acceder a la propiedad, pagándole el precio de la finca en las condiciones legalmente establecidas, con indemnización de los daños y perjuicios correspondientes, los cuáles han de hacer referencia a las ganancias que este último dejó de obtener más sus intereses legales correspondientes, detrayendo, eso sí, las rentas que correspondan.
Lo mismo cabe decir cuando es el arrendatario quien incumpIe su obligación de cultivar personalmente la finca, en cuyo caso surge a favor del arrendador el derecho a recuperarla, con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios.
Pero ¿qué ocurre si un tercero de buena fe adquiere por compra a su actual titular la finca que ya ha recuperado el arrendador o la que ya ha comprado el arrendatario, con el compromiso en ambos casos de cultivarlas personalmente, antes de que haya finalizado este periodo de seis años? Desde mi punto de vista, y teniendo en cuenta sobre todo lo que dispone el articulo 8.º de la Ley, que dice, que "Son nulos los actos realizados en fraude de esta Ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiese tratado de eludir", tales actuaciones de disposición de fincas, ya sea por el arrendador que la ha recuperado como por el arrendatario que la ha adquirido, suponen una clara infracción del compromiso de cultivarla personalmente, en base al cual adquirieron sus respectivos derechos. Es decir, tales derechos surgen y se consolidan sometidos a la condición del cultivo personal durante seis años; condición que debe de actuar en forma resolutoria de aquéllos derechos. Por tanto, si cualquiera de los dos enajenase las fincas en cuestión surgiría a favor del arren¬dador que se vio desposeído de aquélla, el derecho a recuperarla, y en el caso del arrendatario que no pudo ejercitar su derecho de adquisición forzosa por haberla recuperado el arrendador, surgiría de nuevo a su favor tal derecho, aunque, en ambos casos, se tratase de un tercer adquirente de buena fe. Ya que, de no ser así, tales derechos se verían burlados completamente en la práctica.
Por último, el numeral 6 del artículo 99 determina que si el arrendatario que, conforme a lo dispuesto en el numeral 3 del mismo artículo, no hiciese uso del derecho de adquisición forzosa, pudiendo hacerla se entiende, el arrendamiento quedará sometido al régimen de prórrogas que establece el artículo 25 de la Ley. Es decir, que tales arrendamientos se considerarán como cualquier otro en el que hubiese finalizado el plazo de duración estipulado para el mismo y empezarán a correr la primera prórroga de seis años y las otras tres sucesivas de tres cada una.
Hasta aquí, el comentario al artículo 99 según lo contempla la Ley 83/1980, de 31 de diciembre. Ahora, es obligado detenerse en la Ley 1/1987, de 13 de febrero, en cuanto que afecta a los supuestos contemplados en aquél precepto.
En el preámbulo o exposición de motivos de dicha Ley se dice, que "… se considera conveniente conceder un plazo para el ejercicio del derecho de acceso a la propiedad en aquellos arrendamientos con contratos concertados antes del 1 de agosto de 1.942". Le ha parecido, pues, conveniente al Legislador, que dichos contratos, que como hemos visto se encuentran sometidos a un periodo de quince años de prórrogas, se les conceda un plazo para que puedan ejercitar su derecho de adquisición forzosa, diferente del que pudieron ejercitar y no ejercitaron. Se trata, en realidad, de un nuevo derecho de adquisición forzosa de la propiedad que nace de esta Ley y no de la de 31 de diciembre de 1.980. ¿Cual es ese nuevo derecho?
En el párrafo uno de su único artículo, la Ley amplía la prórroga de "los arrendamientos rústicos vigentes que se hubiesen concertado con anterioridad a la Ley de 15 de marzo de 1.953, siempre que el arrendatario sea cultivador personal", manifestando que durante tales prórrogas el arrendatario podrá acceder a la propiedad en los términos estableci¬dos en el artículo 98 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre; añadiendo en el numeral dos del mismo, que "Idéntico derecho de acceso a la propiedad podrá ejercitarse en aquellos arrendamientos rústicos regulados en el artículo 99, uno, de la Ley 83/1980 ... ". Es por tanto, como decía, un nuevo derecho, ya que a los supuestos contemplados en el artículo 99, uno, de la Ley se les aplica ahora lo establecido en el artículo 98, siendo la distinción mas importante la de que ya el arrendatario no tiene que asumir la ob1igación del cultivo personal que antes condicionaba su derecho de propiedad adquirida por compra al arrendador. El plazo que establece la Ley 1/1987, de 12 de febrero, es el que dure el segundo periodo de prórroga legal a que se refiere el numeral 6 del artículo 99, es decir, el de la primera pr6rroga de tres años, a menos que se considerase al segundo periodo el integrado por el conjunto de las tres prórrogas de tres años cada una, cosa que no está del todo clara.
El cuarto y último supuesto aparece regulado en la regla 3ª de la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre. He de reseñar que la mayoría de las cuestiones que en tal supuesto puedan darse ya han sido tratadas, lógicamente, en el examen que hice de los artículo 98 y 99. Por tanto, aquí me voy a referir, brevemente, a las notas definitorias de este nuevo supuesto, que son novedades respecto de los anteriores. Dicha regla determina, que "Los arrendamientos concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1.935 en que se hubiese perdido memoria del tiempo por el que se concertaron, cuando el cultivador sea personal, se entenderán prorrogadas por dos periodos de tres años; durante estos periodos el arrendatario podrá hacer uso del derecho de acceso a la propiedad en los términos establecidos en el párrafo 1.º del artículo 98 de esta Ley".
El primer requisito para que el arrendatario pueda hacer uso de su derecho de adquisición forzosa es el de que se trate de un arrendamiento anterior a la fecha de la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1.935; el segundo, que se trate de arrendamientos en los que, actualmente, se desco-nozca el tiempo por el que fueron concertados; el tercero, que el arrendatario sea cultivador personal; y el cuarto, que se ejercite tal derecho dentro de las dos prórrogas de tres años que contempla. Como puede verse, no son cuestiones que planteen problema alguno, y el procedimiento para el ejercicio del derecho es el mismo del artículo 98, que ya comenté.
El precepto prorroga los arrendamientos a que se refiere para que, dentro de tales prórrogas, el arrendatario pueda hacer uso de su derecho de adquisición. Lo que ha planteado la cuestión de si el arrendamiento en el que el arrendatario hace uso de tal derecho, ejercitando la oportuna actuación judicial, y le es denegado por sentencia firme, se extingue, o no, antes de que haya terminado la prórroga o prórrogas. Pienso que por ello no se extingue el arrendamiento, ya que la Ley los ha prorrogado con independencia de que el arrendatario haga uso, o no, de tal derecho. Así, el precepto dice: podrá hacer uso de su derecho, no dice deberá. Por último, hay que decir que la Ley 1/1987, de 12 de febrero, volvió a prorrogar por cinco años más estos arrendamientos, facultando nuevamente a los arrendatarios para que, en las mismas condiciones ya establecidas con anterioridad, puedan hacer uso de su derecho de adquisición forzosa.
Artículo publicado en la revista jurídica “La Ley”, núm. 2.501, el 5-6-1990
Autor: Gabriel Navarro Delage. Abogado