Más que un supuesto de extinción, lo que contempla el artículo 83.2 de la Ley es una causa de resolución del arrendamiento a instancia del arrendador: se da pié a éste para que, si quiere, pueda resolver el contrato.
Desde el momento en que se dé cualquiera de las dos circunstancias a que se refiere, aunque el arrendador no haya instado la resolución del contrato, al arrendamiento no le serán de aplicación las normas de la LAR, en virtud de lo dispuesto en el artículo 7.º,1, que, como vimos, establece: «Tampoco se aplicarán las normas de esta Ley a los arrendamientos que tengan por objeto, inicial, o posteriormente, fincas en las que concurra alguna de las circunstancias siguientes...» La misma norma que se comenta viene a confirmar lo dicho, cuando añade a la indemnización que contempla la correspondiente a mejoras y gastos realizados solamente «hasta el cambio de circunstancias». Con lo que viene a corroborar, aunque de forma indirecta, que la legislación especial, una vez se den dichas circunstancias, ya no es de aplicación.
Sin embargo hay que tener en cuenta que, en tales casos, mientras el arrendador no inste la resolución del arrendamiento pudiendo hacerlo, sí le serán de aplicación las normas sobre duración contenidas en el artículo 25 de la LAR, dado que así lo establece el precepto, aunque lo haya hecho de forma indirecta, cuando, para determinar el «quantum» de la indemnización, parte del tiempo que, contado desde la fecha en que el arrendador haya instado la resolución, aún reste para terminar el contrato, bien por razón del mismo contrato, en clara referencia a su duración legal de seis años, o en atención a la prórroga en que se encuentre, en referencia a las prórrogas legales de seis o de tres años.
Por supuesto que, cuando el arrendador opte por la resolución del arrendamiento, será de aplicación lo dispuesto en esta norma, salvo que el arrendador haya dejado transcurrir la duración contractual y prórrogas del artículo 25, en cuyo caso estaríamos ante una auténtica extinción contractual en la cual, lógicamente, no cabría la indemnización contemplada en esta norma para la resolución, que supone que el contrato aún no ha terminado.
El único requisito que se exige para que el arrendador inste la resolución es que por éste se avise al arrendatario en tal sentido con una antelación de seis meses a la finalización del año agrícola en curso.
En el supuesto en que el arrendador haga uso de su derecho a dar por finalizado el arrendamiento, la Ley contempla dos clases de indemnizaciones al arrendatario, independientes entre sí. La primera de ellas tiene su fundamento en las perturbaciones y gastos que le ocasiones el que llama «cese inmediato», que en realidad no puede decirse que sea de tal naturaleza, puesto que, en todo caso, le ha de preceder su aviso con al menos seis meses de antelación; el «quantum» de la indemnización consistir en una doceava parte del precio de la finca según su valor de mercado, pues no otra cosa quiere decir «según el -precio- que tengan las fincas rústicas de su misma calidad y cultivo en la zona». La segunda, lo es en atención a los años que le queden de vigencia al contrato, bien sea referido al plazo contractual o a los de la prórroga en curso, quedándose fuera del cómputo las futuras; y el «quantum» en este caso es el de una doceava parte del precio de la finca, calculado de igual forma que respecto de la anterior, por cada año que reste al contrato, con la particularidad de que nunca podrá exceder de la totalidad del precio de la finca. Es obvio que tal limitación se está refiriendo a los supuestos de contratos de larga duración, pues solamente en tales casos la indemnización podría rebasar el precio de la finca, siempre considerado en su valoración rústica.
A efecto de determinar estas indemnizaciones, el precio de la finca se obtendrá excluyendo del mismo las mejoras o gastos realizados hasta el momento en que hayan aparecido cualquiera de las dos circunstancias a las que el precepto se refiere, y serán satisfechas por el arrendador al arrendatario, lógicamente, en la forma establecida con carácter general en la propia LAR, bajo cuyo imperio se realizaron.
Establece el artículo 83.3, que si sobreviene la tercera de las circunstancias mencionadas en el artículo 7.º,1, el arrendador podrá instar la resolución del arrendamiento, por supuesto con los mismos requisitos e indemnizaciones determinados en el párrafo anterior, si, además, asume la obligación de «edificar, establecer instalaciones industriales o destinar la tierra a cualquier obra o actividad agraria», porque entiende que la expectativa de alguna de estas actuaciones es lo que motiva precisamente el aumento de valor a que se refiere aquella circunstancia.
Es evidente que el artículo 7.º,1, configura como independientes entre sí las tres circunstancias a que se refiere, y que, por tanto, cualquiera de ellas, por sí sola, puede dar lugar a la resolución del arrendamiento. Ello no obstante, en muchos casos la existencia de la circunstancia 1.ª o 2.ª podrá suponer también el aumento de valor a que se refiere la 3.ª, en cuyo caso habrá que hablar de una concurrencia de aquellas con ésta.
En tal caso, ¿podría el arrendador instar la resolución del arrendamiento solamente con base en la circunstancia 1.ª o 2.ª, dejando a una lado la 3.ª, dado que esta última le genera una, muy molesta, obligación añadida? Pues parece evidente que, siendo el arrendador quien tiene la iniciativa legal para poder resolver el arrendamiento, y también para elegir libremente cualquiera de las aludidas circunstancias, elija aquélla que más le convenga. Y aunque no pueda dejar de reconocerse que ello tiene un gran sentido dada la redacción del precepto, personalmente opinamos, no obstante, que esta 3.ª circunstancia del artículo 7.º,1, en el precepto que ahora se comenta se configura, en realidad, como un auténtico derecho del arrendatario, el cual podrá exigir, en el supuesto en que el arrendador inste la resolución por cualquiera de las circunstancias 1.ª y 2.ª solamente, cuando en realidad concurra también la 3.ª, por vía de reconvención, en su caso, el reconocimiento de tal derecho a su favor, con la subsiguiente imposición al arrendador de la obligación de edificar, establecer instalaciones industriales o destinar la tierra a cualquier otra actividad no agraria, según se trate.
Confiere la Ley al arrendador el plazo de un año para que, desde que recupere la finca, inicie el cumplimiento de la obligación asumida, y si transcurrido dicho plazo no la hubiese comenzado a realizar, o bien hubiese simulado tal actividad o la hubiese interrumpido maliciosamente, prevee una sanción consistente en la devolución de la finca al arrendatario y una indemnización que determinarán los Tribunales en la forma que indica.
Pero, sin embargo, nada determina el precepto sobre si, una vez devuelta la finca al arrendatario mediante la expresada sanción, puede el arrendador instar nuevamente la resolución del arrendamiento, o si estaría imposibilitado para hacerlo por un plazo o indefinidamente. En este sentido, y a falta de prohibición legal(1), pensamos que el arrendador podría instar nuevamente la resolución del contrato sin sometimiento a plazo de prohibición en tal sentido, pues ya fue sancionado por su anterior incumplimiento, y si se produjese un segundo, los Tribunales, que pueden establecer la sanción «en función de la malicia que aprecien y de los perjuicios ocasionados» en cada caso, le impondrían, sin duda, la más adecuada.
Tampoco contempla el precepto el supuesto en que el arrendador enajenase la finca una vez recuperada sin haber dado cumplimiento a la obligación asumida. Pues resulta evidente que puede proceder a efectuar tal enajenación, ya que en ningún momento se le prohíbe. En este supuesto parece lógico que sea el adquirente quien asuma la obligación contraída por el arrendador, en cuyo caso es evidente que quedaría plenamente protegido el derecho expectante del arrendatario. Pero si ello no ocurriese así, y se tratase de un tercero adquirente de buena fe, éste nunca podría verse afectado en su nuevo derecho de propiedad, aunque el arrendador deber indemnizar al arrendatario en los términos del artículo 1101 del CC. Lo mismo ocurriría en el supuesto de cualquier tipo de cesión del goce o uso de la finca que no implicase transmisión de la propiedad.
Evidentemente una fórmula para evitar este problema que conlleva la enajenación, o cesión del goce o uso, de la finca a un tercero quedaría resuelto mediante la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad con base en el artículo 2,5.º de la Ley Hipotecaria.
En el artículo 83.4 se determina que los desahucios contenidos en las sentencias firmes que se dictaren en este tipo de litigios no podrán ejecutarse sin que previamente se hubiesen satisfecho las indemnizaciones ya determinadas en el procedimiento, o se hubiesen consignado sus importes en los casos en que el arrendatario se hubiese negado a aceptar el pago de las mismas.
Del artículo 83.5 se desprende que el arrendador deber instar la resolución del arrendamiento sobre la totalidad de la finca aunque la circunstancia en virtud de la cual actúe solo recaiga sobre una parte de aquella, correspondiendo la iniciativa, en el sentido de que se restrinja el arrendamiento a lo que reste libre de la finca, al arrendatario, quien solamente podrá pedirlo cuando el arrendador haya hecho uso de su derecho previamente.
En muchos casos será muy difícil poder determinar qué parte de la finca es la que se ve afectada por la circunstancia de que se trate y cual no.
Por último y aunque el precepto no lo diga expresamente, es evidente que en tales supuestos de afectación parcial de la finca por la circunstancia 3.ª del artículo 7.º,1, también le será de aplicación a la parte afectada lo dispuesto en el anterior numeral 3.
(1) Véase el artículo 68 del la LAU, precepto análogo al que comentamos.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado