La reforma del Código Civil de 31 de mayo de 1.974 introdujo la figura del fraude de ley, regulado hasta entonces por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. El artículo 6.º.4 de dicho Código dispone que «Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiese tratado de eludir». Precepto de general aplicación, que hacía innecesaria su inclusión en esta Ley.
Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, aplicada ya al artículo 6º.4 del Código Civil, la figura del fraude legal exige la utilización de una norma legal llamada «de cobertura», mediante la cual se persigue un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico o contrario a él; lo que implica una conducta de aparente licitud, es decir: ilícita, cuando se acude a tal norma, pues si se acude a ella de forma lícita, ocurrirá entonces que su cobertura supondrá una auténtica protección y, por tanto, no podrá hablarse de fraude legal. En este sentido, un Auto de la AT de Valencia de 6 de julio de 1.988, invocando una sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1.984, dice: «Para que se produzca el verdadero fraude de ley es preciso que el amparo de la norma de cobertura no signifique una suficiente protección; es decir, que si el acto se realiza con amparo en una norma que le otorga protección bastante, nos hallaremos ante un supuesto de concurrencia o choque de leyes que habrá de dilucidarse con arreglo a la respectiva jerarquía que entre sí tengan tales leyes, según los principios generales, pero no constituirá un verdadero fraude de ley. El fraude de ley requiere que los actos realizados al amparo de una norma persigan un resultado prohibido en el ordenamiento jurídico o contrario a él, lo que no ocurre cuando media un interés perfectamente lícito y se encamina al logro de una pretensión dentro del orden jurídico.»
Incumbe la prueba del fraude legal a quien lo alega, debiéndose mostrar al juzgador los elementos de hecho precisos para llevar a su ánimo el convencimiento de que con el procedimiento empleado se pretendió evitar la actuación de las normas dictadas para regular otro supuesto, y ello con objeto de lograr unas veces un fin ilícito, y otras una eficacia legal distinta a la propia finalidad de la norma actuada.
Existen una serie de figuras jurídicas que, aunque no caigan bajo el ámbito de la LAR, conviene analizar aquí dada su similitud con el contrato de arrendamiento rústico; pues precisamente por ello pudieran ser utilizadas para llevar a cabo el tipo de fraude que sanciona este precepto. Es muy importante, pues, establecer las diferencias entre cada una de ellas y el contrato de arrendamiento que nos ocupa. Me estoy refiriendo concretamente al usufructo, al censo enfitéutico, al derecho de superficie, al precario y a la opción de compra.
EL DERECHO DE USUFRUCTO:
El usufructo guarda tan pocas diferencias con el arrendamiento, que un célebre jurista ha llegado a considerar este último como una especie de usufructo si bien algo más limitado(1). La diferencia más notable entre ambos consiste en que el usufructo se configura como un derecho de naturaleza real, y el arrendamiento rústico como un derecho personal, aunque tampoco sea esto cierto del todo, pues existen supuestos aislados en los que el arrendamiento rústico tiene auténtica naturaleza de derecho real. La tiene cuando conforme a lo dispuesto en el artículo 2. 5º de la Ley Hipotecaria haya accedido al Registro de la Propiedad, y también en el supuesto en que el arrendatario, por imperativo del artículo 25 de la LAR, tiene derecho a permanecer en el arrendamiento, aún frente a terceros adquirentes de la finca, durante el tiempo contractual y prórrogas legales que dicho precepto establece. Otra diferencia es la que se configura, en el arrendamiento, como una obligación activa del arrendador en el sentido de hacer gozar de la posesión al arrendatario, y en el usufructo, la del nudo propietario de simplemente dejar gozar de dicha posesión al usufructuario; actitud ésta puramente permisiva. Es importante hacer notar que en el usufructo se cede el uso completo de la cosa, mientras que en el arrendamiento rústico solamente es objeto de cesión el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal de la finca. Por último, decir que el usufructuario puede, además de dar en arrendamiento la finca usufructuada mientras dure el usufructo, enajenar su derecho; cosa que evidentemente no puede hacer el arrendador.
No pueden establecerse diferencias con el usufructo en cuanto al tiempo ni en cuanto al precio como tales instituciones, pues si bien es cierto que el usufructo suele tener un carácter vitalicio de ordinario, también es cierto que puede acordarse por tiempo determinado -art. 513. 2.º del CC-; y en cuanto al precio, que no es esencial en el usufructo y sí en el arrendamiento, también puede existir en aquél.
La analogía existente entre el arrendamiento y el usufructo, y el no sometimiento de éste a la legislación especial, como se deduce claramente del concepto de arrendamiento rústico dado en el artículo 1.º de la LAR, e indirectamente, de lo dispuesto en su artículo 13, con el rigor que esta legislación especial supone para todo arrendador, pudiera conducir en ciertos casos a utilizar preferentemente la figura del usufructo en lugar de la del arrendamiento, lo que proporcionaría al nudo propietario, de conformidad con la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, una norma de cobertura suficiente para que tal actuación no pudiera ser considerada como un fraude a la LAR. Ello no obstante, es aconsejable, en tales casos, una gran discreción reveladora de un claro ánimo de las partes contratantes por acudir a la institución que el usufructo represente, para así no levantar suspicacias sobre la existencia de un presunto fraude.
EL CENSO ENFITEUTICO:(2)
EL DERECHO DE SUPERFICIE:
El derecho de superficie está plenamente reconocido en nuestra legislación, al referirse a él de modo expreso el artículo 1611 del Código Civil y la propia LAR en su artículo 13.
Como dice una sentencia de la AT de Bilbao de 18 de marzo de 1.986 «se entiende por derecho de superficie aquél de naturaleza real por cuya virtud una persona (concedente) otorga a otra (superficiario) el derecho a levantar en el suelo de su propiedad edificio o plantaciones, de las que deviene titular el que las hace bajo ciertas y determinadas condiciones». Y como dice el profesor Guilarte Zapatero, «existe base en el artículo 350 del Código Civil para admitir en nuestro Derecho la institución superficiaria como derecho real limitado de goce que, por una parte, da lugar a una propiedad superficiaria, y por otra, limita el derecho del dueño del suelo en doble sentido, suspendiendo (supuesto en que se haya establecido por tiempo indefinido) o aplazado (supuesto de duración determinada) la eficacia de la accesión y facultando al superficiario para realizar y mantener el edificio (o plantación) sobre el suelo ajeno».
Así pues, la diferencia fundamental entre el arrendamiento y el derecho de superficie estriba en la naturaleza de derecho personal que tiene el primero, con las excepciones que ya se apuntaron al hablar del usufructo, y la de derecho real que tiene el segundo.
Aunque es evidente que el derecho de superficie es distinto del que dimana del contrato de arrendamiento rústico, y que se encuentra excluido del ámbito de la LAR, según se desprende de la redacción de su artículo 13, teniendo en cuenta que el artículo 1655 del Código Civil determina que si fueren temporales los foros y cualesquiera gravámenes de naturaleza análoga, dentro de los cuales hay que incluir al derecho de superficie, se estimarán como arrendamientos y se regirán por las disposiciones relativas a este contrato, aunque la S. del TS de 3 de julio de 1.941 haya evitado la confusión entre ambas instituciones, se hace poco atractiva la constitución de un derecho de superficie como alternativa al arrendamiento. Ello no obstante, insistimos, nada obliga a pensar en que la distinción entre el arrendamiento y el derecho de superficie no exista, ni en que este último pueda verse envuelto en el ámbito de la LAR.
SITUACION DE PRECARIO:
A falta de precepto regulador, la figura del precario aparece contenida en la doctrina jurisprudencial del Tribuna Supremo. Consiste en la ocupación de una finca sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, es decir, se trata de una mera ocupación tolerada y sin contraprestación.
Puede por tanto darse una finca en precario sin que tal relación se vea lógicamente sometida a la LAR, en cuyo caso ser muy conveniente para su dueño suscribir un documento con el precarista a fin de que, llegado el caso, disponga de una clara e incontrovertida prueba de la relación que se quiso constituir.
No es el precario, como ocurre con el usufructo, una alternativa al contrato de arrendamiento rústico; y sólo se configurar lógicamente en supuestos especiales en los que se ponga de manifiesto un claro motivo para acudir a él. Es evidente, por ejemplo, que un documento revelador de una situación de precario a favor de quien ocupare una finca de labor de más de cien hectáreas sin que concurriese ninguna circunstancia especial que lo justificase de algún modo, suponga algo bastante difícil de imaginar, y que probablemente se trate de un auténtico contrato de arrendamiento rústico oculto bajo la apariencia de aquélla situación; lo que constituiría una clara infracción del precepto que se comenta.
LA OPCION DE COMPRA:
Para que un contrato de opción de compra sobre una finca no suponga al mismo tiempo otro de arrendamiento, en el supuesto en el cedente del derecho de opción haya autorizado al optante a que use y disfrute de la finca durante el tiempo convenido para el ejercicio de tal derecho y se haya estipulado un precio por la opción, será preciso que quede muy clara la voluntad de las partes en tal sentido, y que el uso y disfrute de la finca por parte del optante lo sea a título gratuito, con la lógica finalidad de que éste pueda comprobar si le conviene o no el ejercicio de su derecho. Pues si, con independencia del precio que se haya podido convenir por la opción, se estableciese otro que constituya la contraprestación debida por aquel uso y aprovechamiento, nos encontraríamos ante un supuesto de arrendamiento con derecho a opción de compra, y no por ello dejaría aquél de estar sometido a la LAR, quien no ha excluido de su ámbito el arrendamiento en tales supuestos. Por ello, no podemos estar de acuerdo con una sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 1.949, que consideró excluido de la legislación especial a un contrato de arrendamiento rústico por entender que éste era accesorio del de opción de compra.
(1) Dice Manresa: «No es culpa –refiriéndose a la confusión reinante entre el usufructo y el arrendamiento- de la Ley, sino de la naturaleza misma de estos derechos: el usufructo es el derecho de disfrutar de los bienes ajenos; la gran variedad de sus formas y modalidades hace que el arrendamiento o el comodato consistan en usufructos más o menos limitados. En vano es buscar distinciones cuando realmente no bastan para dar a los objetos que se distinguen verdadera independencia.»
(2) Respecto del censo enfitéutico ver nuestro artículo-comentario “CONCEPTO Y REQUISITOS DEL ARRENDAMIENTO RUSTICO”.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado