GASTOS EN LA FINCA ARRENDADA
El artículo 47, al igual del resto de los que integran el capítulo VI de la Ley, se está refiriendo a la realización por el arrendador o por el arrendatario de dos clases de obras claramente diferenciadas entre sí. Cosa que no debe prestarse a confusionismo alguno pese a las desafortunadas expresiones conceptuales que emplea la Ley, tales como «gastos y mejoras» «obras, reparaciones o mejoras» y «obras mejoras o inversiones». Contempla la Ley en definitiva la realización de las siguientes obras: de un lado, aquellas que, consistiendo o no en reparaciones de la finca que sea objeto del arrendamiento, todo arrendador está obligado a realizar sobre la finca para que se conserve en estado de poder servir al uso a que fue destinada en el arrendamiento, obligación por otra parte contenida en el artículo 1544.2 del CC; y de otro, a las que consistan en la realización de las mejoras tal y como aparecen configuradas en la propia Ley. Nos parece que los términos más adecuados para referirnos a unas y a otras podrían ser el de «obras y reparaciones de uso» para las primeras y el de «mejoras» para las segundas, evitando de este modo el empleo de conceptos que consideramos inexactos y superfluos.
Se apunta en este precepto una importante clasificación referida tanto a las obras y reparaciones de uso como a las mejoras, la cual no se contempla en la Ley de forma específica y determinada, aunque, eso si, la da por supuesta. Distingue las obras de obligada realización de aquellas otras que son de carácter meramente facultativo.
Los artículos 48 y 49 se refieren a las obras y reparaciones de uso y a las mejoras de obligada realización. El primero, a las que incumben al arrendador, y el segundo, a las que incumben al arrendatario.
En el artículo 48 se atribuyen al arrendador la realización de aquellas que recayendo sobre la finca sean impuestas por la Ley, resolución judicial o administrativa firme. Nos parece que cualquier resolución, sea judicial o administrativa, tendrá que estar fundamentada en la Ley, por lo que entendemos que hubiese bastado con hacer una referencia a esta última. Por otro lado, resulta obvio que en cualquier caso habrá que estar a lo que determine la Ley de que se trate, por lo que tampoco se entiende que quede «a salvo lo que especialmente se disponga en la Ley o resolución que imponga las obras, mejoras o inversiones».
El artículo 49 atribuye al arrendatario las obras y reparaciones de uso y las mejoras que reúnan los dos requisitos siguientes: que no se encuentren atribuidas al arrendador, pues esto es lo que quiere decirse cuando se emplea la expresión «las demás», y que se impongan al empresario agrícola.
En cuanto al primer requisito, determinado, como hemos visto, por exclusión de aquellas obras que corresponden al arrendador, entendemos que será de muy difícil o imposible cumplimiento, puesto que difícilmente cabe imaginar que las obras y reparaciones de uso y las mejoras, que precisamente han de referirse a las fincas objeto de arrendamiento, puedan efectuarse en lugar distinto al de la misma finca. Y en cuanto al segundo, es decir, la atribución de las obras por Ley en punto a la única razón de ser «empresario agrícola», difícilmente cabe imaginar que tales obligaciones puedan consistir en la realización de las obras a las que se refiere el presente capítulo.
Son, pues, totalmente desacertados, en nuestra opinión, los criterios elegidos por el legislador para determinar qué obras y reparaciones de uso y mejoras corresponde efectuar al arrendador y cuales al arrendatario, ya que, como hemos visto, tales obras recaen exclusivamente sobre el arrendador. Razón por la que la clasificación legal adolece de manifiesta inutilidad.
La primera cuestión que plantea el artículo 50 de la Ley es la de su ubicación en el presente capítulo. El derecho del arrendatario a hacer desaparecer el cerramiento de la finca dada en arriendo no es, efectivamente, ninguna de las obras a las que se refiere este capítulo. Sin embargo, tanta o mayor dificultad nos encontraríamos si pretendiésemos incluirlo en un lugar diferente. El derecho a cercar una finca rústica está atribuido a su propietario por el artículo 388 del Código Civil, contemplándose en él, como resulta lógico, la facultad de poder hacer desaparecer la cerca construida. Este precepto atribuye también dicha facultad al arrendatario cuando se den los requisitos que en el mismo se contemplan. Se trata de una facultad inherente al derecho de propiedad y que no dimana, por tanto, del contenido obligacional propio del contrato de arrendamiento. De ahí su difícil encaje en la legislación arrendaticia.
Son precisos dos requisitos para que el arrendatario pueda hacer uso del derecho que le reconoce este precepto a hacer desaparecer el cerramiento de la finca arrendada. El primero es que dicha finca se encuentre integrada, junto con otra u otras, en una unidad de explotación de la que obviamente sea titular dicho arrendatario. Y el segundo, que la desaparición del cercado no vaya a dificultar su reposición en el futuro, debiendo quedar a tales efectos debidamente delimitados sus linderos mediante los mojones o hitos necesarios. El cumplimiento de este segundo requisito exige a su vez la emisión por parte del IRYDA de un juicio favorable en el expresado sentido. Juicio que no quedaría al arbitrio del mencionado organismo ya que podría ser revisado por los tribunales ordinarios conforme dispone el artículo 121. 2 de esta Ley.
GASTOS NECESARIOS:
Si mediante el contrato de arrendamiento el arrendatario satisface al arrendador un precio o renta para poder hacer uso de la finca arrendada, resulta evidente la obligación de éste de conservarla en estado tal que pueda servir al uso contractualmente estipulado. Así pues, las obras y reparaciones de uso a las cuales resulta obligado el arrendador según este precepto constituyen en definitiva una esencial obligación del mismo correlativa a un derecho a percibir la renta del arrendatario. Obligación contenida en el artículo 1554.2.º del Código Civil que aquí se reitera. Y siendo esto así, está demás establecer, como hace el precepto, que tales obras y reparaciones no dan derecho al arrendatario a subir la renta.
En el artículo 53 se establece un supuesto en el que el arrendador se verá relevado de su obligación de conservar la finca en estado de servir al uso para el que fue destinado en el arriendo. Para ello, además de que se trate de un caso de fuerza mayor, es preciso que se den dos requisitos. El primero, que el daño no se haya indemnizado. No establece el precepto, que se trate de un daño no indemnizable sino que habla de «daños no indemnizados». Por lo tanto deber darse por cumplido este requisito en aquellos supuestos en los que el arrendador haya puesto los medios precisos a su alcance para poder ser indemnizado por el daño causado y no lo haya conseguido, aunque, en teoría, pudiera tratarse de un daño indemnizable. El segundo requisito es que la reparación del daño sea de un coste superior a una anualidad de renta.
En relación con este segundo requisito ¿qué‚ ocurrirá con aquellos arrendamientos en los que la renta hubiese quedado obsoleta y desproporcionadamente baja por el tiempo transcurrido, teniendo en cuenta el alto coste actual de cualquier obra en que pudiera consistir las reparaciones a efectuar? ¿Debería de tenerse en cuenta a efectos del cómputo legal la renta actualizada al día en que se produjo el evento dañoso? De no ser así, ¿se consideraría infringida la ratio legis del precepto? En nuestra opinión, el arrendatario dispone de los medios legales adecuados para actualizar y revisar la renta en cualquier momento, y si no lo hizo, posiblemente fue porque no le convino, debiendo estar, también ahora, a las consecuencias negativas de aquella inactividad. Por lo tanto el módulo a tener en cuenta a los efectos de este precepto debe ser el de la renta que realmente se venía satisfaciendo a la fecha en que se produjo el evento dañoso.
El artículo 54 contempla el supuesto en que el arrendador incumpla su obligación de realizar las obras y reparaciones de uso sobre la finca arrendada que sean precisas para conservarla en estado de servir al fin a que fue destinada en el arrendamiento, así como los efectos que de dicho incumplimiento se derivan.
Para que el incumplimiento pueda ser considerado como tal se exige el requisito de que el arrendatario haya requerido previamente al arrendador en el expresado sentido, lo que supone la notificación al mismo de las concretas obras que tenga que realizar. No se expresa el tiempo en que el arrendador deber ejecutar las obras a su cargo; razón por la que ser de aplicación lo dispuesto en el artículo 47.2, debiendo distinguirse, por tanto, entre obras que por su entidad y naturaleza puedan diferirse en su ejecución, las cuales deberán ejecutarse en la época del año y en las circunstancias que menos perturbación causen, y aquellas otras que no admitan demora, las cuales obviamente deberán realizarse de inmediato. Consiguientemente entendemos que el plazo de ejecución no podrá fijarlo el arrendador ni el arrendatario, dependiendo de la propia naturaleza de las obras y también, naturalmente, de los imponderables ajenos a la voluntad del arrendador tan propios de las actividades que se realizan en al agro.
Efectuado el requerimiento y transcurrido el tiempo que corresponda sin que haya realizado las obras y reparaciones de uso a que venía obligado, al arrendatario se le ofrecen cuatro alternativas distintas, además de la acción indemnizadora por daños y perjuicios que le corresponde en todo caso, y podrá elegir entre ellas la que más convenga a sus intereses. La última de todas es sin duda la más expeditiva por cuanto no exige, como las otras tres, la carga, siempre poco recomendable, a menos que sea estrictamente necesaria, de acudir a los tribunales, únicos con facultades para poder determinar el incumplimiento contractual, en este caso del arrendador. Tiene como contrapartida para el arrendatario el desembolso de su costo; y como ventaja, que el derecho a su reintegro podrá efectuarlo sin tener que acudir al juzgado descontándolo de la renta, siempre que haya obtenido informe favorable del IRYDA sobre la necesidad e importe de las obras. Informe que deber obtenerse, a diferencia del que contempla el artículo siguiente, con carácter previo a la realización de las obras por el arrendatario.
La referencia que se hace en el precepto a «reparaciones» entendemos que hay que extenderla obviamente a cualquier tipo de obras de las que reúnan las características determinadas en el artículo 52.
Las obras y reparaciones de uso a que se refiere este artículo tienen de particular, en cuanto a su ejecución, que el arrendatario puede llevarlas a cabo personalmente y de forma inmediata sin necesidad de requerir previamente al arrendador ni de obtener informe favorable del IRYDA. Sólo en el supuesto en que pretenda hacer uso del derecho a compensar con las rentas futuras el coste ocasionado, derecho de reintegro que en cualquier caso le corresponde, deber obtener la aprobación favorable del IRYDA en cuanto a la necesidad e importe de las obras que ya realizó.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado