Hay que empezar por distinguir los arrendamientos que desde un comienzo tienen por objeto fincas en las que se da alguna de las circunstancias a las que se refiere el artículo 7 de la Ley, de aquellos otros en los que también se da alguna de dichas circunstancias, pero con posterioridad a su nacimiento; pues, a pesar de lo que se dice en el numeral 1, a éstos segundos se les va a aplicar disposiciones de la LAR y a aquellos no.
Efectivamente; dice el precepto, que los arrendamientos que a su inicio tengan por objeto fincas en las que concurra alguna de las circunstancias a las que el mismo se refiere, no se les aplicarán los preceptos de esta Ley. En estos supuestos es evidente que no se aplicará la LAR en ninguna de sus normas, sino la legislación común. Y también dice, que tampoco se aplicarán las normas de la LAR a los arrendamientos en los que concurra alguna de las referidas circunstancias con posterioridad a su iniciación; pero indica a continuación, en su numeral 2, que cuando, vigente el contrato, sobreviniere alguna de las circunstancias determinadas en el número anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley. Quiere esto decir, que a estos otros arrendamientos se les aplicará la misma legislación que a los primeros, es decir, la común, salvo que el arrendador decidiese poner fin al arrendamiento, en cuyo caso ser de obligatoria aplicación lo dispuesto en el artículo 83 de la LAR.
La primera de las circunstancias señaladas es la de que la finca objeto del arrendamiento constituya, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable programado.
En los municipios que exista Plan de Ordenación -Plan General Municipal- conforme a la Ley 19/1975, de 2 de Mayo, constituyen suelo urbano los terrenos incluidos en al Plan como tales por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, o por estar comprendidos en reas consolidadas por la edificación al menos en sus dos terceras partes, siempre que con dicha edificación se haya respetado el planeamiento urbanístico. También, los que no encontrándose dentro de la delimitación establecida por el Plan General Municipal para el suelo urbano, llegasen a disponer conforme a dicho Plan, de los mismos elementos de urbanización antes referidos(1).
También constituirán suelo urbano aquellos terrenos que hubiesen adquirido tal condición bajo el imperio de la legislación urbanística anterior(2), aunque el Plan General Municipal no los ya incluido en los de tal condición. En este sentido, la S. del TS de 4 de Julio de 1.977.
En los municipios que aún no hayan adaptado sus Planes Generales de Ordenación Urbana o normas Subsidiarias de Planeamiento a la del Suelo de 1.975, constituyen suelo urbano los terrenos que en dichos planeamientos estaban clasificados como «urbanos» o «de reserva urbana», siempre que estuviesen dotados de acceso rodado, abastecimientos de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica; o tengan su ordenación consolidada, por ocupar la edificación, al menos dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, siempre que tal edificación se haya llevado a cabo respetando el propio Plan General o las Normas Subsidiarias(3).
También constituirán terrenos urbanos aquellos que aparezcan incluidos en el proyecto de delimitación de suelo urbano a que se refiere el artículo 2.º del RDL 16/1.981, de 16 de octubre. Para lo cual tendrán que respetarse los mismos requisitos antes referidos.
Por último, en los municipios en que no exista planeamiento el suelo urbano estará constituido por aquellos terrenos que, por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de agua y suministro de energía eléctrica, o por estar comprendido en áreas consolidadas por la edificación al menos en la mitad de su superficie se incluya en un proyecto de delimitación, que habrá de estar debidamente aprobado. Si este proyecto no estuviere aprobado, tales terrenos, aunque reunieran los expresados requisitos, no constituirían suelo urbano.
El suelo urbanizable programado es el que figura en el Plan General Municipal con tal carácter, y está constituido por «aquél que debe ser urbanizado según el programa del propio Plan»(4).
No se contempla en la Ley el supuesto en que se ceda en arrendamiento una finca que esté integrada por terrenos que constituyan suelo urbano o urbanizable programado y por terrenos que no tengan tal condición. Pero siendo evidente que a una única relación jurídica -un único contrato- no se le puede aplicar al mismo tiempo legislaciones diferentes, y que la legislación especial excluye de sus normas las fincas que se encuentren calificadas como urbanas o urbanizables programadas, parece lógico pensar, en principio, que sea la legislación común la que deba de regular esta clase de arrendamientos. Sin embargo pensamos que, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 82 para el supuesto de extinción parcial de la finca arrendada y que, como dijimos en el comentario al artículo 1.º, la LAR se está refiriendo más bien a los terrenos que a la «finca», aunque a veces, como aquí ocurre, no lo diga expresamente, la exclusión afectaría sólo a los terrenos afectados por la normativa urbanística, con aplicación de lo normado en el artículo 82 sobre el derecho del arrendatario a continuar el arriendo sobre el resto de los terrenos o a pedir la resolución del contrato.
El supuesto en que, con posterioridad al nacimiento del arrendamiento, se calificasen todos los terrenos que constituyan su objeto, o parte de ellos, como urbanos o urbanizables programados, a efectos de que el arrendador decida poner término al contrato, aparece regulado en los números 2.4 y 5 del art. 83, a cuyo comentario nos remitimos.
La segunda de las circunstancias a las que se refiere el artículo citado presupone la existencia de fincas arrendadas que, aunque, en principio, caigan bajo el ámbito de la LAR, ya que da por supuesto que tienen un destino de naturaleza rústica, es decir, pecuario o forestal, sean al mismo tiempo accesorias de edificios o explotaciones cuyo destino sea ajeno al rústico. En todo caso, para que tales fincas queden excluidas de la LAR es preciso que su rendimiento rústico sea notablemente inferior al de dichos edificios o explotaciones respecto de las cuales son accesorios.
El RAR de 1.959 definía la «accesoriedad» en supuesto prácticamente idéntico al ahora examinado, aunque de distinta redacción, manifestando, que, a sus efectos «se entenderá ... que las tierras son accesorias de un edificio cuando forman con él una unidad material de finca y su valor sea igual o menor al de las edificaciones, presupuesta la inexistencia de éstas».
El precepto, como puede verse, definía propiamente la «accesoriedad», cuando hacía referencia a que las tierras y el edificio en cuestión formasen una unidad material de finca; añadiendo después al concepto algo que, en realidad, no tenía porque integrarlo o formar parte del mismo, al decir que el valor de las tierras fuese igual o menor al de las edificaciones. Este segundo elemento servía, en realidad, no para definir la «accesoriedad» desde el punto de vista legal, sino para determinar cuando dicha «accesoriedad» era determinante, o no, de la exclusión del arrendamiento de la legislación especial. Pues bien, puede decirse que lo que ahora ha cambiado es este segundo elemento, persistiendo el primero. Ahora la Ley aunque también parte de la «accesoriedad», se va a fijar en los distintos rendimientos -de las tierras y de los edificios- y en si la diferencia entre ambos es sustancial o no, olvidándose de sus respectivos valores intrínsecos.
Por consiguiente, ahora podemos definir la «accesoriedad» como la situación en la que se encuentran, formando una unidad material de finca, tierras con destino rústico (agrícola, pecuario o forestal) y edificios o explotaciones con destino ajeno al rústico.
La tercera y última de las circunstancias que contempla el precepto hace referencia a aquellas fincas arrendadas que tengan, por cualquier motivo ajeno a su destino rústico, un valor en venta superior al doble del que realmente debiera de corresponderles en atención a su calidad y cultivo. Para ello, establece un mecanismo comparativo entre la finca en cuestión y otras similares que estén enclavadas en la misma zona o comarca.
La valoración de la finca en cuestión, en el supuesto de controversia deber ser objeto de prueba, que, teniendo en cuenta el elemento añadido que le da el plusvalor, ponga de manifiesto su valor en venta. Del mismo modo, también deber ser objeto de prueba lógicamente la valoración de fincas de la misma calidad y cultivo que, emplazadas en la misma comarca o zona, sirvan para establecer la comparación. Además de la correspondiente prueba de inspección personal del juez, que normalmente será de gran interés, pues en la mayoría de los casos el emplazamiento de la finca ser un determinante de su aumento de valor, es fundamental la pericial, ya que ésta ser la que de modo efectivo y real servir para determinar el valor en venta de una y de otras. Las pruebas testificales, así como la escritura pública de compraventa, aportación a sociedades etc..., son de muy poca fiabilidad en estos casos, por no decir ninguna, constituyendo medios de escaso valor.
Refiriéndose a las fincas con las que se ha de comparar el valor de aquella sobre la que recaiga el interés, dice el precepto que habrán de ser . Parece evidente que el empleo de la copulativa en lugar de se debe a un error, sin más. El artículo 83.2 se refiere, en supuesto semejante a las fincas de la , y la S. del TS de la fecha 3 de junio de 1.988 en un supuesto de aplicación de este precepto, dice que el valor es el que corresponde a fincas de la misma comarca o zona de los de la misma calidad y cultivo.
(1) Artículo 78 del TR aprobado por RD 1346/1976, de 9 de abril.
(2) LS de 12 de mayo de 1956.
(3) Artículo 81 del TR aprobado por RD 1346/1976.
(4) Artículo 79.2 del TR aprobado por RD 1346/1976.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado