La figura de la novación juega un importante papel en la duración de las relaciones arrendaticias y, consiguientemente, en su extinción. La novación extintiva supone la extinción de un contrato de arrendamiento y el surgimiento de otro distinto, al que le será de aplicación, ex novo, el artículo 25 de la Ley, mientras que la modificativa supone que no se ha extinguido el contrato inicial pese a que haya sufrido alteraciones, por lo que su duración es continuación de la del contrato primitivo, y agotan por tanto, entre uno y otro, la del contrato y prórrogas a que se refiere el mencionado precepto.
Para que la novación produzca efectos extintivos es preciso que, como indica el artículo 1204 del Código Civil, así se declare en forma terminante o, de no ser así, que entre la antigua obligación y la nueva se derive una evidente incompatibilidad. Más ¿cuando se produce dicha incompatibilidad en la materia que tratamos? En este sentido, la doctrina jurisprudencial está claramente expuesta en la S. del TS de 27 de abril de 1988, la cual, con cita en otras del mismo Tribunal de 1 de febrero y 7 de marzo de 1982, establece que «Es reiterada doctrina jurisprudencial la que reputa existente la voluntad novatoria de las partes en el contrato de arrendamiento rústico, y, por consiguiente, la sustitución del mismo, sin necesidad de que conste expresamente su novación, cuando en forma sustancial se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, e incluso la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo». Por lo tanto, cuando no se haya expresado con claridad la voluntad novatoria de los contratantes, es absolutamente necesario para que se entienda la novación como extintiva, que se ponga de manifiesto una alteración que sea sustancial, en la renta y en el objeto (finca o fincas) del arrendamiento, o bien en uno solo de dichos elementos, si la alteración en él sufrida fuese muy acusada.
En este sentido, el Tribunal Supremo ha venido declarando que la alteración de la renta normalmente no da lugar a una novación extintiva, ni siquiera cuando se la hace coincidir con el nacimiento de una prórroga(1). Por lo que tendría que tratarse de un caso muy singular para que dicha alteración fuese estimada como causante de la extinción del contrato primitivo.
Como un ejemplo práctico de novación extintiva resulta muy ilustrativo el examinado por el Tribunal Supremo en su sentencia de 7 de marzo de 1978. Se trataba de un contrato inicial de arrendamiento rústico, que tenía por objeto dos fincas de secano de ochenta y ocho reas cada una aproximadamente y una renta anual de 7.000 Ptas. Posteriormente hubo una concentración parcelaria, con motivo de la cual las fincas de reemplazo que correspondieron a las propietarias-arrendadoras, por unión de todas las que les pertenecían -las correspondientes al antiguo arrendamiento y otras cuatro más- constituyeron una sola, de regadío y de una extensión de tres hectáreas, cuarenta y nueve reas y setenta y cinco centiáreas, la cual, por acuerdo posterior entre arrendadoras y arrendatario, pasó a ser objeto del contrato de arrendamiento, al que se fijó una nueva renta de 22.500 Ptas.
Que el mencionado supuesto constituye un claro ejemplo de novación extintiva no ofrece la más mínima duda. Y, como es lógico, tampoco se la ofreció al Tribunal Supremo. Sin embargo, no podemos decir lo mismo de la sentencia del mismo Tribunal de fecha 1 de febrero de 1978, cuyo contenido es francamente criticable. El supuesto era el siguiente: se trataba de un contrato de arrendamiento inicial, que recayó sobre veintidós fincas y cuya renta anual era la de noventa y siete mil pesetas. Posteriormente, entre arrendador y arrendatario llegaron a un acuerdo verbal, en cuya virtud reducían las fincas objeto del contrato a diecinueve y la renta «proporcionalmente» a noventa mil pesetas.
Resulta evidente que, en este segundo supuesto, se produjo una alteración del objeto del contrato; pero no puede afirmarse que hubiese resultado ser muy significativo, como hemos visto que exige la doctrina jurisprudencial, el hecho de excluir tres fincas de un conjunto de veintidós. Por otro lado, tampoco puede afirmarse que se hubiese producido un cambio en la cuantía de la renta, cosa que sí habría ocurrido si no se hubiese hecho precisamente lo que realmente se hizo, puesto que si no se hubiese alterado «proporcionalmente» la renta, bajándola, pese a haberse reducido el objeto del arrendamiento, sería cuando podría haberse hablado de una verdadera alteración en la misma; más al haberla reducido de conformidad a la nueva extensión del objeto del contrato, lo que con ello hicieron las partes fue precisamente no alterarla.
Y tampoco puede admitirse, aunque por lo que se acaba de decir pensamos que no sería de aplicación al caso, la afirmación que se hace en la sentencia, con citas en las de 30 de enero de 1890, 14 de marzo de 1907 y 1 de marzo de 1927, según la cual la incompatibilidad es evidente «cuando se aumenta o disminuye el precio estipulado», puesto que, como hemos visto, la más moderna doctrina del Tribunal Supremo aboga precisamente por la tesis opuesta, al menos en materia de arrendamientos rústicos.
En suma, nos parece ésta una sentencia poco acertada, y tenemos que estar, en este caso, de acuerdo con el Juzgado y la Audiencia, que entendieron que lo que se había producido realmente fue una novación impropia o modificativa.
(1) La S. del TS de 14 de mayo de 1979, con cita en otras del mismo Tribunal de 20 de mayo de 1960, 21 de junio de 1961 y 9 de abril y 6 de junio de 1970, tiene declarado que «… la modificación de la cuantía de la renta a partir del comienzo de la prórroga contractual, no determina que la prolongación del negocio así convenida sea de todo punto incompatible con la situación precedente…»
Y la misma sentencia, con citas en las de 26 de junio de 1951, 13 de marzo de 1959 y 27 de febrero de 1965, establece que no se deduce la existencia de incompatibilidad entre la primitiva y la nueva obligación, en cuanto al contrato de arrendamiento, «de la simple alteración de la renta, al no determinar necesariamente esta circunstancia la novación del contrato con fuerza y alcance extintivo…»; e indica que tal alteración es «constituyente de una novación impropia, o meramente modificativa, que no extingue el vínculo a que afecta ni los derechos que garantizaban su cumplimiento…»
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado