LAS MEJORAS EN LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS
En la definición que da el artículo 57 de la Ley, tanto de las mejoras útiles como de las sociales, se hace una referencia innecesaria a las obras «incorporadas a la finca arrendada». Como ya dijimos al comentar el artículo 48, difícilmente podrá concebirse una mejora que no sea realizada en la finca objeto del contrato locativo. Por otro lado y en cuanto se define a las útiles, el empleo de los términos «producción, rentabilidad o valor agrario», viene a significar, en suma, una misma cosa, puesto que «producción» y «rentabilidad» van lógicamente unidas, y el «aumento del valor agrario» ha de tener su causa en aquellos dos. Sin embargo y pese a los defectos apuntados, la diferenciación entre unas y otras, que es lo que realmente importa, aparece claramente delimitada; no planteando problema, tampoco, el concepto individual de cada una de ellas.
Conviene tener presente que ambas clases de mejoras pueden ser impuestas por la Ley o voluntarias, que los artículos siguientes, -del 58 al 64- se refieren a las segundas, y que el artículo 68 dispone que a las que tengan su origen en la Ley les ser de aplicación el régimen establecido en la LAR, dejando a salvo lo que establezca la que las imponga; es decir, el mismo que para los voluntarias.
Por último, asignar como hace el precepto a las mejoras de carácter social el mismo régimen que a las útiles nos parece hasta cierto punto innecesario. Es evidente que no se está refiriendo al régimen establecido para su ejecución, puesto que éste es claramente diferente en las voluntarias según se trate del arrendador o del arrendatario, pues así lo determinan los artículos 58 al 61, ni a las que tienen su causa en la Ley de carácter obligatorio, sino al tratamiento posterior a su implantación, respecto del cual ya las normas que lo regulan se encargan de no hacer distinción entre unas y otras, refiriéndose, por lo tanto, a ambas.
El hecho de que el contenido del artículo 59 de la Ley se encuentre constituyendo precisamente el número de artículo que sigue al 58 pudiera conducirnos a pensar, erróneamente desde luego, que se está refiriendo únicamente a las mejoras realizadas por el arrendador según dicho artículo 58. El artículo 59, se refiere tanto a las mejoras que haya realizado el arrendador voluntariamente (artículo 58) como a las realizadas por imposición legal. Cosa que no puede extrañar, dada la remisión que hace el artículo 68 en cuanto a estas últimas.
No se determina el momento en que el arrendador, una vez haya efectuado las mejoras, ha de ejercitar su derecho notificando al arrendatario la nueva renta, ni establece un plazo para ello. Más, teniendo en cuenta la naturaleza opcional de los distintos derechos que la Ley concede a este último, los cuales surgen precisamente cuando se efectúa la notificación, hemos de concluir en que el arrendador podrá poner en marcha su derecho en cualquier momento posterior a la realización de las mejoras, siempre que éstas subsistan, y en ningún caso con efectos retroactivos.
Ni la continuación, ni el cese en la relación arrendaticia plantean mayores problemas; y en cualquier caso, ambos habrá que referirlos, en nuestra opinión, a la terminación del año agrícola.
No ocurre lo mismo con el supuesto contemplado en el artículo 59.c). Se trata aquí, de mejoras que hayan afectado a la totalidad de la finca; pudiendo el arrendatario mantener la misma renta que venía satisfaciendo antes de su realización, restringiéndose la superficie de la misma en función de la nueva rentabilidad y renta de la tierra, siempre que el resto que se vaya a ver excluido del arrendamiento pueda ser objeto de explotación viable independiente. El problema es cómo determinar el espacio concreto de ambas partes, teniendo en cuenta las distintas clases de tierra y características del terreno que configura una misma finca. Nótese que esta delicada cuestión ni se atribuye a ninguno de los contratantes, como por otra parte parece lógico, ni tampoco al IRYDA, ya que a este organismo se le faculta únicamente para dirimir acerca de si el trozo de terreno a excluir del arrendamiento es o no susceptible de constituir por sí mismo una explotación viable. Esta cuestión está llamada a constituir un auténtico semillero de problemas.
En cuanto al contenido del artículo 59.d), o es un claro contrasentido con lo que se acaba de disponer en la anterior, o se ha dispuesto lo contrario a lo que el legislador pretendió realmente. El supuesto de que parte es el de la realización de mejoras que supongan una transformación de cultivo de una parte de la finca o de algunas de las que constituyan el arrendamiento. Se trataría, en definitiva, de una afección parcial del objeto arrendaticio. Cuando se refiere a la «tierra restante» como aquélla sobre la cual el IRYDA deber emitir el correspondiente juicio sobre si es o no susceptible por sí misma de constituir una explotación viable, téngase en cuenta que lo está haciendo respecto del terreno que se queda el arrendatario en virtud del derecho opcional que le confiere este artículo; cosa que evidentemente resulta ser un contrasentido. La expresión «siempre que» ha de suponer, lógicamente, una limitación al derecho, aquí contemplado, del arrendatario y, por lo tanto, una contrapartida de carácter positivo para el arrendador. Entendemos que la redacción correcta debiera haber sido la siguiente: «siempre que a juicio del IRYDA la tierra sobre la que deba cesar el arrendamiento pueda ser objeto con independencia de explotación viable». Y como pensamos que se trata de un claro error del legislador, es este último significado el que debe de atribuirse a dicho precepto.
Siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 60, el arrendatario podrá llevar a cabo tanto las mejoras útiles como las sociales a que se refiere el artículo 57, con la limitación de no poder menoscabar el valor de la finca. Aquí no se habla de «valor agrario» ni se refiere el precepto a ninguno otro en concreto. Por lo tanto, hemos de entender que queda prohibido al arrendatario la realización de mejoras que supongan cualquier disminución de valor en la finca.
Sin embargo, no resulta ser ésta la única limitación impuesta al arrendatario, ya que si desea realizar mejoras que supongan una transformación de la finca por variar su destino productivo le serán de aplicación los límites establecidos en el artículo 61.
MEJORAS QUE SUPONEN UNA TRANSFORMACIÓN DE LA FINCA POR HABER CAMBIADO SU DESTINO PRODUCTIVO:
No es suficiente con que se trate de mejoras que supongan una transformación de la finca por variación de su destino productivo para que se ponga en marcha el mecanismo establecido en el artículo 61 de la Ley en orden a la realización de aquellas por el arrendatario. Se exige una serie de requisitos que vamos a examinar a continuación.
En primer lugar y siguiendo el orden establecido en el artículo 61, es preciso que las obras en que consistan las mejoras supongan una inversión cuyo costo sea superior al de nueve anualidades de renta. La referencia a ésta ha de entenderse como renta que se viene satisfaciendo al tiempo en que por el arrendatario se ponga en marcha el mecanismo legal del artículo, sin que obste a ello el que dicha renta sea susceptible de revisión.
En segundo lugar, se exige que las obras en cuestión no hayan sido realizadas por el arrendador, a quien deber requerir previamente el arrendatario a estos efectos. No se establece plazo ni condiciones en las que, en su caso, el arrendador deba de acometer, ejecutar y terminar las obras. A este respecto, teniendo en cuenta que la iniciativa en la realización de este tipo de mejoras siempre corresponde al arrendatario, ya que el arrendador solo podrá ejecutarlas cuando aquél haya puesto en marcha el mecanismo legal fijado en este precepto, al no estarle permitido efectuarlas voluntariamente por el artículo 58 según ya vimos, y que el artículo 60 establece en cuanto a las mejoras útiles y sociales ordinarias que sea el arrendatario quien establezca un «plan circunstanciado de las mejoras proyectadas», hemos de concluir en que también aquí corresponde al arrendatario efectuar dicho plan, que deber poner en conocimiento del arrendatario al tiempo en que le requiera para la realización de las mejoras; plan al que, teóricamente al menos, deber de ajustarse el arrendador. De cualquier modo, la exigencia de este requisito puede llevar en la práctica a innumerables problemas, puesto que la constancia de que se haya cumplido debidamente en orden a que el arrendatario pueda iniciar la ejecución de las obras correspondientes supondrá, a su vez, examinar y comprobar si el arrendador cumplió o no correctamente con su obligación de realizar las obras.
En tercer lugar, se exige la autorización del IRYDA para que el arrendatario pueda acometer las obras directamente. Interesa delimitar exactamente el contenido de la intervención de dicho organismo. Se trata esencialmente de un requisito de procedibilidad, aunque también, desde luego, de carácter sustantivo, que presupone la concurrencia de todos los demás. Solamente podrá acometer las obras de mejora el arrendatario cuando se hayan cumplido los otros cuatro requisitos que se contienen en el precepto -los dos primeros examinados y los otros dos que examinaremos seguidamente- y obtenga la autorización del IRYDA. Por ello, el contenido de su informe se ha de referir únicamente a la garantía sobre la terminación de las obras en el plazo previsto. Consecuentemente, hemos de concluir en que la autorización del IRYDA no justifica, por sí sola, el que el arrendatario pueda iniciar la ejecución de las mejoras por él proyectadas.
En el numeral 3, último del artículo, se especifican dos requisitos más que en realidad debieron enumerarse al principio, puesto que, si no se da su concurrencia, sobran los otros tres. Así pues, es absolutamente indispensable que, en cualquier caso, se trate de mejoras que, como consecuencia de ellas, se aumente en un cincuenta por ciento el valor agrario de la finca y que las obras correspondientes se inicien dentro del periodo contractual o en los doce primeros años correspondientes a las prórrogas legales.
En cuanto al primero de dichos requisitos, nos encontramos con el obstáculo de cómo determinar que la realización de las mejoras supongan el aumento del valor agrario exigido. Naturalmente, no lo pueden fijar ni el arrendador ni el arrendatario, a menos que sea de mutuo acuerdo. Tampoco el IRYDA, pues no se le confiere ésta atribución. Y siendo esto así, solo podrán hacerlo los Tribunales.
En cuanto al segundo, si solamente se autorizaran las obras «cuando se inicien...» ¿quiere esto decir, que primero hay que iniciarlas y después autorizarlas? Para salvar lo que sin duda es una defectuosa redacción del precepto, hemos de entender, lógicamente, que si las mejoras proyectadas reúnen los restantes requisitos podrán llevarse a cabo siempre que se inicien dentro de los plazos establecidos.
Resumiendo, podemos decir que se trata de un precepto poco operativo, que hace muy difícil, por no decir casi imposible, su cumplimiento.
EFECTOS DE LAS MEJORAS A LA TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO:
Para el supuesto en que el arrendatario, una vez terminado el arrendamiento, opte por exigir al arrendador la correspondiente indemnización por las mejoras realizadas, se establece en el artículo 62 un interesante mecanismo que supone ante todo un medio de garantizar al primero el cobro de la expresada indemnización o de obtener la oportuna compensación o resarcimiento si aquélla no se hace efectiva por el arrendador.
A estos efectos deberán de ponerse de acuerdo arrendador y arrendatario para establecer o fijar dos cantidades dinerarias: una, la que corresponda a las mejoras según se determina en el artículo 62.1; y otra, la que corresponda a la renta de la finca teniendo en cuenta las mejoras realizadas, en el estado en que se encuentren a la terminación del arrendamiento. A falta de acuerdo tendrán que determinarse por el juzgado. Sin embargo, ser preceptivo el intento de avenencia previo ante la Junta Arbitral por así disponerlo el artículo 120. a) y d).
Una vez estén fijadas ambas cantidades con carácter definitivo, corresponde al arrendador dar cumplimiento a su obligación de indemnizar al arrendatario la que corresponda a las mejoras. Y si esto no ocurriese, podrá este último optar por reclamar su cobro en la vía judicial, o bien, permanecer en el arrendamiento, pagando la misma renta que venía satisfaciendo antes de la fecha en que debió terminar el arrendamiento, eso sí, debidamente actualizada; y la diferencia entre ésta y la que haya correspondido a la finca mejorada la aplicará para compensar lo que le adeude el arrendador por las mejoras. Es preciso advertir, que esta actualización de la renta anterior, tal y como la contempla el precepto -después de la determinación de las cantidades correspondientes a las mejoras y a la renta de la finca mejorada-, puede suponer otro procedimiento judicial más, previo también el correspondiente y preceptivo intento de avenencia ante la Junta Arbitral, si vuelve a no haber acuerdo entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, pensamos que en una lógica aplicación del principio de economía procesal esta actualización bien pudiera llevarse a cabo al mismo tiempo que se fijan las cantidades correspondientes a las mejoras y a la renta de la finca mejorada. Además, podrá el arrendatario subarrendar la finca en los mismos supuestos del apartado 2 del artículo anterior, teniendo en cuenta que en estos casos el arrendamiento, y por lo tanto también el subarriendo, terminarán cuando el arrendador haya cobrado la totalidad de la indemnización fijada por las mejoras.
Lo dicho nos lleva a una importante deducción: cuando el arrendatario opte por exigir al arrendador la indemnización correspondiente a las mejoras por él realizadas, habrá puesto en marcha un mecanismo que automáticamente justifica la continuación del arrendamiento, aunque solo sea con la finalidad de asegurarse el cobro de la mencionada indemnización. La duración que a partir de entonces pueda tener el arrendamiento resultar bastante imprevisible; téngase en cuenta que solo el procedimiento establecido en el precepto para fijar las cantidades a que se refiere puede durar años, y, mientras tanto, el arrendatario permanecer en la finca obviamente.
INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO:
La prohibición de que las partes pacten contractualmente la recuperación de la finca arrendada por el arrendador sin indemnizar al arrendatario constituye una disposición a todas luces innecesaria dados los términos en que ya quedó redactado el artículo 9 de la Ley .
No ocurre lo mismo con la segunda prohibición contenida en el artículo 63. Dispone ésta que los derechos reconocidos al arrendatario en la Ley en lo concerniente a mejoras no podrán ser modificados por las partes. No hace referencia, como la primera de ellas, a un momento concreto de la relación locativa -el de la formalización del contrato-, sino que, por el contrario, proyecta su eficacia hacia la relación contractual mientras ésta exista, sustrayendo a las partes la libertad para poder efectuar cualquier modificación de estos derechos, dentro de la cual hay que incluir, lógicamente, cualquier transacción sobre los mismos. Sin embargo, la Ley no excluye su renuncia -que no implica modificación-, a la que seguirá siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley.
Como dice el TS en su sentencia de 21 de mayo de 1.987, «el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a este contrato, sino también de aquellos otros que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble». En tal sentido, el considerar al arrendatario como un acreedor refaccionario en cuanto a las mejoras por él realizadas nos parece absolutamente procedente. Sin embargo, existe una muy importante diferencia entre el crédito refaccionario usual y el que aquí se contempla. En el primero, el crédito surge siempre del libre concierto de voluntades entre acreedor y deudor, mientras que en el segundo no resulta preciso tal concierto, ya que tiene su origen directamente en la ley.
Como es bien sabido, el crédito refaccionario goza de distinta preferencia según esté anotado o no en el Registro de la Propiedad -art. 1923. 3º y 5º del CC-, constituyendo en cualquier caso un crédito privilegiado. Sin embargo, y como es lógico, la anotación registral conferir a su titular una mayor protección de su derecho; concretamente en este caso quedaría equiparado al acreedor hipotecario. Por lo tanto, resulta evidente el interés del arrendatario en hacer uso de la anotación de su crédito en el Registro, a lo que también queda facultado en virtud de este precepto. Ello no obstante, conviene apuntar algunas cuestiones que dificultarán dicha anotación.
Para la anotación preventiva exige este precepto, al igual que el artículo 59 de la Ley Hipotecaria, la presentación de «contrato escrito», refiriéndose obviamente, no al de arrendamiento, donde no tienen por qué figurar las obras o mejoras a realizar, sino precisamente al en que se contengan las mejoras en proyecto. Exigiendo además el artículo 155 del Reglamento Hipotecario la concurrencia al Registro de todos los interesados en la anotación, «personalmente o por medio de representante especialmente autorizado, asegurándose el Registrador de la personalidad de los comparecientes y de la autenticidad de las firmas puestas al pie del contrato, salvo el caso de que éstas estuvieren legitimadas notarialmente, en que no ser necesaria dicha concurrencia personal». De todo ello resulta clara la necesaria intervención del arrendador para hacer posible la anotación en el Registro de este crédito especial. Intervención que probablemente se dará en pocos supuestos, ya que el arrendador no resulta obligado a ella y cabe presumir que su interés en que el arrendatario grave su propiedad sea escaso o más bien contrario.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado