¿Es real o personal el derecho que dimana para el arrendatario del contrato de arrendamiento? Nos encontramos ante una espinosa cuestión respecto de la cual será muy difícil, a fuer de ser sinceros, llegar a una conclusión que nos satisfaga plenamente. Han sido muchos y de gran peso los juristas que ya se han pronunciado en uno u otro sentido, ofreciendo todos ellos sólidos argumentos.
No se trata de una cuestión meramente dialéctica y de escasa o nula utilidad mantenida por la doctrina científica, sino que, por el contrario y como iremos viendo a lo largo del estudio de esta Ley, se trata de una cuestión en absoluto baladí que a veces tendrá una alcance práctico de gran importancia; razón por la que quedamos obligados a no dejarla pasar por alto.
Empieza la dificultad con la propia para distinguir con precisión los derechos reales de los personales. Dificultad que solamente nos limitamos a apuntar como un hecho cierto a tener en cuenta, que nos ha de servir para considerar lo más exactamente posible la cuestión que estamos examinando, pues no es nuestro propósito en este trabajo profundizar en tal cuestión que nos llevaría a tener que formular una extensa exposición sobre los dispares conceptos y teorías existentes al respecto.
Una cosa es si el derecho dimanante del contrato de arrendamiento en si mismo debe ser considerado como real o personal, y otra bien distinta, pero de indudable importancia práctica, la de la configuración que en uno u otro sentido le atribuya una concreta legislación. En cuanto a lo primero, pensamos que no debería existir razón alguna que impidiese calificar como real al derecho arrendaticio, pues no hay menos razón para ello que para hacerlo, por ejemplo, con el usufructo. Es lo cierto que en el arrendamiento se cede al arrendatario el goce o uso de una cosa, el cual forma parte integrante del dominio que sobre ella se tiene. Así pues, el propietario de una cosa al arrendarla transmite al arrendatario la posesión que sobre la misma tiene; y mientras dicha posesión esté‚ en manos de otro es evidente que su dominio sobre aquélla no es íntegro, y que si lo transmite tendrá que hacerlo sin la referida posesión, ya que nadie puede transmitir lo que no tiene. Entendemos que lo dicho es más que suficiente para que este derecho pueda calificarse, en abstracto, como real.
La Ley Emptoren del derecho romano establecía que cuando el propietario-arrendador de una finca la vendiese, el comprador podía ignorar el arrendamiento y desahuciar al arrendatario, a menos que hubiese quedado obligado en el contrato de compraventa a soportar el arrendamiento. Posteriormente, el artículo 1743 del Código francés, en contra de lo dispuesto en tal Ley, estableció que si el arrendador vendía la finca arrendada no podía el adquirente expulsar al arrendatario que tuviese un arrendamiento auténtico o de fecha cierta, pronunciándose en parecidos términos el artículo 1597 del Código italiano. Estos cambios legislativos llevaron a ciertos autores, como Troplong, en Francia, y Doveri, en Italia, a sostener que el legislador había pasado a considerar el arrendamiento como un derecho real, habiendo perdido base la consideración mantenida hasta entonces según la cual se trataba de un derecho de naturaleza personal. Nada más erróneo.
Ciertamente el derecho romano consideraba al arrendamiento como un puro derecho personal; y como consecuencia de ello, surgió la Ley Emptoren. Pero es evidente que dicha Ley solo regulaba una consecuencia de tal derecho, de donde no puede deducirse, en modo alguno, que si tal único aspecto es regulado de una u otra forma se está considerando al derecho de arrendamiento en su conjunto como real o personal. Es decir, el derecho de arrendamiento nunca podrá ser considerado como real o personal porque una ley lo respete, o no, al enajenarse la cosa objeto del mismo.
En nuestro ordenamiento jurídico el arrendamiento es considerado claramente como un derecho de naturaleza personal, si bien a través de leyes específicas se le ha ido dotando de ciertos efectos propios de los derechos reales. Una sentencia del TS, de 18 de marzo de 1959 dice: «La relación inmediata y directa de la persona con la cosa que caracteriza el derecho real no se da en el contrato de arrendamiento con plena autonomía, sino que el arrendatario precisa de la actuación del arrendador para hacer efectivo su derecho, como lo demuestra el núm. 3.º de este artículo -1554 del CC-, que obliga al arrendador a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato». Nuestro CC -artículo 1571-, en el caso de enajenación de una finca arrendada, al contrario del Código francés y del italiano, contempla como norma general el derecho del comprador a que termine el arrendamiento y desahuciar al arrendatario.
Sin embargo, y como ya hemos dicho, en determinados supuestos se dota al arrendamiento de ciertos efectos propios de los derechos reales; lo cual no quiere decir que por ello pierda su condición de derecho personal. El mismo precepto antes citado del CC deja a salvo de la norma general que contempla lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, la cual permite el acceso al Registro de la Propiedad de los arrendamientos de más de seis años, aquéllos en que se hayan anticipado rentas de tres o más y de los en que hubiese convenio entre las partes para su inscripción.
En la legislación especial cuyo contenido nos ocupa se refuerza extraordinariamente, para el supuesto de enajenación de la finca arrendada, el «respeto» al arrendamiento existente cual si de un derecho real se tratase, ya que en cualquier caso subsistir íntegramente, se encuentre o no inscrito en el Registro de la Propiedad, según dispone el art. 74 de la LAR.
(1) Dice Manresa, en sus comentarios al CC: «El arrendamiento es realmente por su propia naturaleza un verdadero derecho real, diga lo que quiera le ley».
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado