¿NUEVA PRORROGA DE LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS ANTERIORES AL 15 DE MARZO DE 1935?
Son arrendamientos "históricos" aquéllos que, habiéndose concertado con anterioridad al Código Civil, esto es, antes de 1.888, se encuentran todavía vigentes. A estos arrendamientos, en cuanto al derecho de acceso a la propiedad que de ellos deriva, les son asimilables aquellos otros que, concertados con anterioridad al 15 de marzo de 1.935, reúnan los dos requisitos siguientes: que se desconozca el tiempo de duración en ellos estipulado y que el arrendatario ostente la condición de cultivador personal, según ésta es entendida por la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos. Hasta tal punto se ha tenido en cuenta esta asimilación, que la Ley 1/1.987, de 12 de febrero, ha venido a confundir uno y otro supuesto en la misma denominación de "históricos". Ello no obstante, no es posible tal confusión al tratarse realmente de supuestos diferentes, aunque el derecho de acceder a la propiedad se configure de la misma forma para ambos, y lo dispuesto para los segundos pueda serIes aplicado a los primeros en los casos en los que sea posible la superposición. Por ello, seguiremos llamando "históricos" a los anteriores al Código Civil y nos referiremos a los otros como los concertados con anterioridad al 15 de marzo de 1.935.
Vienen a cuento estas líneas, porque se encuentra próxima a expirar la prórroga legal que mantiene vigentes los arrendamientos concertados antes del 15 de marzo de 1.935 y el derecho a acceder a la propiedad de las fincas que constituyen su objeto. La Ley núm. 1/1.987, de 12 de febrero, prorrogó por un periodo de cinco años los expresados arrendamientos, que ya habían sido prorrogados previamente por otro de seis (dos prórrogas de tres) según había dispuesto la Disposición Transitoria Primera, regla 3ª, de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1.980, y que ya lo fueron, a su vez, por anteriores disposiciones legales que los mantuvieron vigentes hasta la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos.
La cuestión es la siguiente: ¿deben prorrogarse nuevamente esta clase de arrendamientos o, por el contrario, deben de finalizar y extinguirse al término de la prórroga de cinco años actualmente en curso?
Si pretendemos encontrar una respuesta a esta interrogante dentro del campo legislativo especial por el que se rigen las relaciones arrendaticias rústicas, habría que inclinarse por afirmar que no es probable que tales arrendamientos vayan a desaparecer con la extinción de la prórroga a la que actualmente se encuentran sometidos.
Efectivamente, la legislación vigente, y la anterior, desde la Ley de Arrendamientos Rústicos de 15 de marzo de 1.935, se configura bajo un marcado carácter social que viene a proteger lógicamente a la parte más débil -arrendatario- en detrimento del propietario-arrendador. Uno de los aspectos en que se manifiesta de forma más elocuente esa protección legal al arrendatario lo constituye la dilatada duración de los contratos que impone la Ley, sustrayendo su fijación a la libertad de las partes contratantes. Duración que, a medida que avanza el tiempo, se va dilatando más y más a través de nuevas disposiciones legales.
También es de notar cómo la legislación especial, en relación con los arrendamientos en los que el arrendatario cultiva personalmente la finca arrendada, como son los que aquí se refieren, tiende a prorrogarlos una y otra vez, aumentando también así su ya dilatada duración legal en claro beneficio, por supuesto, del arrendatario. Fenómeno éste de las prórrogas con incidencia en estos contratos muy anterior a la actual Ley de 1.980. Resulta clara, pues, la tendencia legislativa contraria a la extinción de estos arrendamientos.
Por otro lado, no parece que hayan desaparecido las circunstancias que dieron lugar a la actual prórroga de cinco años que manifestaba el legislador en la exposición de motivos de su Ley reguladora. Textualmente, se argumentaba como fundamento de tal disposición legal que "habiéndose suscitado por diversas Comunidades Autónomas, entidades y particulares, los graves problemas sociales que en determinadas zonas se producirán si no se adoptan medidas legislativas, se ha considerado oportuno proceder a prorrogar los contratos de arrendamientos... a fin de que durante dicho plazo puedan arbitrarse las medidas adecuadas en orden a una solución definitiva del problema". Consisten los pro-blemas sociales aludidos en la desaparición de numerosas economías familiares, por lo demás generalmente modestas, de quienes han venido cultivando personalmente tierras cedidas en arrendamiento, y respecto de los cuales creo que puede decirse que, de alguna manera, han llegado a constituir parte inseparable de aquéllas en virtud de un periodo tan dilatado –al menos, de más de cincuenta y seis años- de relaciones contractuales arrendaticias. Resulta evidente que estos problemas no se han resuelto, y en gran parte no lo han sido por culpa imputable a la propia Administración, quien, al margen de la labor puramente legislativa, no ha realizado una política adecuada en orden a propiciar el acceso a la propiedad del arrendatario.
Además, dada la costumbre del legislador de venir prorrogando este tipo de arrendamientos, mantenida después de la vigente Ley de 1.980, no parecería del todo correcto eliminar de golpe y porrazo esa actuación, ya casi tradicional, sin previo aviso.
Así pues, de las razones apuntadas parece lógico deducirse que los contratos de arrendamientos rústicos anteriores al 15 de marzo de 1.935 no se extinguirán tampoco al concluir la prórroga en curso, aunque con certeza, como es lógico, nada pueda saberse al respecto.
Sin embargo, es evidente que la solución definitiva del problema no puede consistir en las continuas prórrogas de los arrendamientos. Las prórrogas legales hasta ahora establecidas no dejan de ser un remedio o solución temporal del que no debiera abusarse, sobre todo si se tiene en cuenta que por muy especial que sea el arrendamiento rústico, como a todos los arrendamientos, le es esencial el elemento de la temporalidad, siéndole extraño por tanto el de la duración indefinida; y aunque el establecimiento de prórrogas legales no es asimilable a dicha duración indefinida, bien pudiera llegarse a incurrir en la misma si, cada vez que aquéllos vayan a extinguirse, vuelven a establecerse, mecánicamente y por imperativo legal, nuevas prórrogas que suceden a las anteriores y así sucesivamente. Pienso, por tanto, que el legislador debiera de plantearse seria y responsablemente la solución definitiva respecto de los arrendamientos concertados antes del 15 de marzo de 1.935, y que el momento adecuado para hacerla bien podría ser coincidente con la finalización de la actual prórroga en curso.
La solución no podría ser otra que la de establecer una última y definitiva prórroga, durante la cual el arrendatario pudiese seguir haciendo uso del derecho a acceder a la propiedad de la finca en la misma forma en que ha venido ocurriendo a partir de la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Rústicos. Prórroga que debiera ser de un número de años prudencial favoreciendo en lo más posible los intereses de los arrendatarios, sin que con ello se llegase a caer en el abuso. Ahora bien, para que esa prórroga pudiese surtir los efectos deseados, de, por una parte, dar solución al problema social que plantean estos arrendamientos, y por otra, terminar de una vez con la situación de transitoriedad creada, contraria a la más elemental seguridad jurídica, resultaría indispensable que tal medida legislativa fuese acompañada de estas otras dos: por un lado, la Administración debería de habilitar y poner a disposición de los arrendatarios que se encuentren en situación jurídica de acceder a la propiedad los medios económicos que hiciesen posible el ejercicio de tal derecho. Para ello, deberá dejar a un lado las ayudas hasta ahora cicateras y tener en cuenta el coste real que supone la adquisición de las tierras en conexión con su escasa rentabilidad y las también escasas disponibilidades de los titulares del derecho. Cualquier medida que no contemple la conjunción real de estos tres elementos seguiría haciendo prácticamente imposible la realización de este derecho "social" reconocido en esta "avanzada" legislación al arrendatario, reduciéndolo a una pura ilusión. Por otro lado, y al mismo tiempo, la Administración debería desplegar una campaña divulgativa lo suficientemente amplia como para que llegase a conocimiento de todos los interesados el contenido exacto de las ayudas que establezca.
Artículo publicado en Diario de Navarra el 31-8-1.991
Autor: Gabriel Navarro Delage. Abogado