De forma genérica podemos decir que parcelar es dividir o fraccionar una finca en porciones más pequeñas para revenderlas posteriormente como nuevas fincas independientes. Pues bien, a la luz de la legislación vigente, como luego veremos, se puede hablar de la existencia de dos tipos de parcelaciones: parcelaciones rústicas y parcelaciones urbanísticas. Ambas siguen caminos diferentes y se regulan por legislaciones distintas. De este modo, las parcelaciones urbanísticas se rigen por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1976, concretamente en sus artículos 94 y siguientes, y las parcelaciones rústicas se rigen por lo dispuesto en la legislación agraria, concretamente por la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973. Esto último es así por la remisión expresa que a dicha legislación hace el propio Texto Refundido de la vigente Ley del Suelo, en su artículo 85.1 4.ª: «En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos rústicos no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación Agraria», no debiendo inducir a error, en esta materia, el precepto correlativo de la anterior Ley del Suelo de 1956, hoy derogado por el Texto Refundido, según el cual los Ayuntamientos tenían competencias para determinar, a través de los Planes generales, en el suelo rústico, la superficie mínima necesaria de una parcela para merecer la calificación jurídica de finca independiente. Así, en su artículo 69.1 4.ª determinaba que «en las transferencias de propiedad, divisiones y asignaciones de terrenos rústicos no podrán efectuarse fraccionamientos que rompan la unidad mínima de cultivo señalada en los Planes generales».
En este mismo sentido, el Real Decreto-Ley, de 16 de octubre de 1981, cuya misión fundamental es regular las situaciones de interinidad ocasionadas por inadaptación de los Planes generales municipales a la nueva Ley del Suelo, una vez transcurridos los plazos fijados en dicha Ley para su adaptación, establece en su artículo 4.º que «se considera como suelo no urbanizable el suelo clasificado como rústico en los Planes generales y normas subsidiarias de planeamiento municipal, aún no adaptados». Sin embargo, continúa el mencionado precepto, «su régimen urbanístico será el establecido en el artículo 86 de la Ley del Suelo».
El artículo 94.1 del Texto refundido modifica el anterior concepto de parcelación urbanística que contempla la Ley de 1956, y la define del siguiente modo: «Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a un núcleo de población en la forma en que éste se defina reglamentariamente» y el número 2 del mencionado artículo determina que «se considerará ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en el Plan, Programa o Norma urbanística que le sea de aplicación o que infrinja lo dispuesto en el artículo 96 de la Ley», el cual, a su vez, prohíbe realizar «parcelaciones urbanísticas» en suelo no urbanizable, es decir, rústico. La doctrina más autorizada, interpreta este precepto (art. 94) entendiendo que para la existencia de una parcelación urbanística es preciso que con curran dos elementos: uno genérico, consistente en la propia división de una finca en dos o más lotes, y otro específico, cual es que aquella división pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población en la forma en que éste se defina reglamentariamente, añadiendo que esto último es lo que caracteriza propiamente la parcelación urbanística: la división de una finca para constituir solares independientes destinados a servir de base a edificaciones que integren un núcleo de población (González Pérez).
De lo expuesto, se deduce claramente el elemento intencional o finalista como determinante del concepto de parcelación urbanística. En este sentido, la jurisprudencia ha entendido que existe parcelación urbanística cuando quien fracciona el suelo lo hace promoviendo simultáneamente sobre el mismo asentamiento de tipo urbano. Y más concretamente, la sentencia del Tribunal Supremo, de 10 de mayo de 1978, en relación ya con el nuevo Texto Refundido, determinando la existencia de una parcelación urbanística en suelo rústico porque en el supuesto sobre el que se resolvía «se ponía de relieve, aplicadas a las concretas circunstancias del caso, la realidad material de una distribución de un predio rústico de regular extensión, superior a seis hectáreas, en diversas parcelas con finalidad edificatoria» y cifraba esa finalidad edificatoria en que las mencionadas parcelas estaban «funcionalmente dirigidas a transformar, en un proceso gradual, lo que constituía una finca rústica en un asentamiento de tipo residencial y netamente urbano con enajenación confesada de dos parcelas y destino a alquiler de temporada de las edificaciones levantadas en las restantes, contando con servicios urbanos de común utilización, tales como piscinas, frontón y una pequeña capilla, así como aparcamientos y con suministros de luz y agua».
De este modo, pienso que ha quedado suficientemente claro qué es una parcelación urbanística, y resumiendo, respecto de las mismas, podemos decir que dichas parcelaciones requieren la oportuna licencia para su ejecución, no pudiendo llevarse a cabo sobre terrenos no urbanizables, es decir, rústicos en ningún caso, y constituyendo en ambos supuestos una infracción urbanística calificada como «grave» por la nueva Ley del Suelo y su Reglamento de Disciplina.
En lo referente a quienes sean los sujetos responsables de dichas infracciones, según determina la jurisprudencia y resulta, por otra parte, obvio, habrá que estar a lo dispuesto en el Código Penal sobre los conceptos de autoría, complicidad, etc…
En consecuencia y a la luz de las disposiciones vigentes, podemos definir la parcelación rústica por exclusión de lo que no es una parcelación urbanística y por la remisión que el texto Refundido hace a la legislación agraria en su artículo 85.1 4.ª, como «aquel fraccionamiento del suelo rústico, en cuanto tal, sin ánimo de que sobre el mismo se produzcan asentamientos urbanos, realizado conforme a lo dispuesto en la legislación agraria».
Esta remisión que el Texto Refundido de la Ley del Suelo hace a la legislación agraria hay que referirla a la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973, reguladora de la materia que nos ocupa, concretamente al Título III de su Libro II que trata del «Régimen de Unidades Mínimas de Cultivo». En el mencionado título y como norma general se determina que «la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo» (art. 44.1). A continuación, el mismo artículo en su número 2.º determina tres excepciones a la referida norma general, entre las cuales figuran aquellos supuestos de «segregación o división que, sin respetar las normas mínimas, se destinen a huertos familiares de las características que se determinen reglamentariamente». Y a continuación, el artículo 45 establece que el incumplimiento de las normas mínimas dará lugar al derecho de retracto de colindantes, debiendo respetar las tan aludidas normas mínimas, aún en las particiones hereditarias, conforme determina el artículo 46.
El artículo 43 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario determina que las unidades mínimas de cultivo habrán de señalarse y revisarse «por Decreto del Gobierno, dictado a propuesta del Ministerio de Agricultura…». En relación con este último tema, no quiero terminar sin referirme al vacío legislativo creado por la propia Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973, la cual, en su Disposición final derogatoria declaró derogada la Ley de 15 de julio de 1954 y, en consecuencia, la Orden del Ministerio de Agricultura de 27 de mayo de 1958 dictad en su desarrollo, y en la que se fijaban las unidades mínimas de cultivo, no existiendo actualmente, desde entonces, las unidades mínimas a que se refiere el Título III del Libro II de la antes referida Ley. En este mismo sentido, caben destacar las siguientes resoluciones de nuestro Tribunal Supremo: SS. de 10 y 13 de mayo de 1980.
Artículo publicado en la revista jurídica “La Ley” 1982
Autor: Gabriel Navarro Delage. Abogado