El artículo 11 de la Ley establece que:
“1. Sólo serán renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que puedan ser ejercitados. La renuncia deber constar en documento público.
2. Los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a las normas ordinarias.”
Comienza disponiendo que solamente serán renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que puedan ser ejercitados. En este sentido, la S. del TS de 18-11-1957, aún refiriéndose a un precepto de la LAU, dispone: «El art. 11 de la LAU y este artículo -hoy el 6.º.2 del Código Civil- no permiten la renuncia más que de los beneficios o derechos por ellas otorgados o concedidos, es decir, de los que tienen por objeto algún concreto elemento de los que se hallen en el patrimonio jurídico del renunciante por haberlos adquirido ya éste en el momento de la renuncia, la cual como acto de enajenación, de hacer ajeno lo propio o de desapoderarse de lo que en su poder tiene, constituye un acto voluntario de disposición que no puede producirse sino sobre aquello de que se puede disponer».
Como dice Castán, consiste le renuncia en . Se trata, pues, de un acto unilateral de voluntad emitido por el titular del derecho objeto de la renuncia que excluye, por tanto, cualquier relación sinalagmática. Como consecuencia de lo cual ha de ser personal, clara, terminante e inequívoca.
Establece además este precepto que la renuncia deber constar en documento público, cosa que no exigía la legislación anterior -RAR-. Más, ¿cuál es el auténtico alcance de esta disposición? ¿sería nula la renuncia efectuada en documento privado y la tácita?
El planteamiento de esta cuestión nos hace fijar la mirada, siquiera sea por reflejo condicionado, en el artículo 1280 del CC, que como es bien sabido, establece el requisito del documento público para los contratos y actos jurídicos a que se refiere, quedando bien clara tal exigencia, la cual, en el supuesto en que se tratase de un contrato, habría de estar, ello no obstante, matizado por lo dispuesto en los dos artículos anteriores, el 1278 y 1279, en virtud de los cuales, y según la jurisprudencia del Tribunal Supremo(1), la falta de tal requisito no le restaría eficacia si concurriesen en su otorgamiento las condiciones esenciales para su validez, a saber: consentimiento, objeto y causa, ya que el alcance del artículo 1280 no modifica al 1278, sino que solo estriba, de conformidad a lo que dispone el 1.279, en el derecho a poderse compeler a lo que éste autoriza a los contratantes. Pero esto es, repetimos, para el supuesto en que exista un contrato que presuponga, por tanto, una relación sinalagmática lo que es evidente que no ocurre en la renuncia, aunque ésta puede tener por objeto derechos que nazcan de un contrato.
Por consiguiente, si la Ley exige en cuanto a la renuncia su constancia en documento público, como es el caso, es evidente que se trata de un requisito necesario para que pueda ser considerada eficaz; y también resulta evidente que en la renuncia efectuada en documento privado no podrá ser compelido el arrendatario renunciante a que otorgue escritura pública de su renuncia al no tratarse de una convención contractual, sino de una emisión unilateral de voluntad del renunciante.
De acuerdo con esto, tampoco sería válida la renuncia tácita, que sí era posible en la legislación anterior (S. TS 16-10-1987), abajo anotada, que no exigía su constancia en documento público, por lo que serán válidas las renuncias tácitas y las efectuadas en documento privado que, reuniendo naturalmente los requisitos antes mencionados, se hubiesen producido antes de la vigencia de la LAR de 1.980.
Por otro lado, la exigencia de este requisito, introducido por vez primera en la LAR de 1.980, tiene una aplastante lógica si se tiene en cuenta el interés de la Ley por defender de modo singular al arrendatario, procurándole de forma muy especial la protección de sus derechos en la forma que ya se examinó al comentar el artículo 9.º con el que éste guarda estrecha relación, a fin de que el arrendador no pueda burlarlos en perjuicio de aquél, poniendo coto de esta forma a la práctica según la cual el arrendador al suscribir el contrato de arrendamiento obligaba al arrendatario «si le interesaba el arrendamiento» a suscribir un documento privado de fecha posterior en el que renunciaba a sus derechos arrendaticios fundamentales.
No debe confundirse la renuncia de derechos, acto unilateral del renunciante, con la facultad que en todo caso tienen las partes contratantes para liberarse mutuamente de sus respectivas obligaciones, llamada «muttus dissensus» o «contraria voluntas», de carácter eminentemente sinalagmático(2). Esta última supone un auténtico contrato solutorio, respecto del cual la Ley no exige la formalización del documento público; y tampoco la exige en el supuesto en que se renunciase a algún derecho a cambio de algo, aunque ello no implique la extinción de la relación contractual, pues, en tales casos nunca podrá hablarse con propiedad de renuncia, sino de un acuerdo novatorio del contrato.
(1) La S. del TS 30-4-55 establece que «la forma –documento público- no está incluida entre los requisitos necesarios –del contrato-, pues después que estos se han reunido, y por tanto una vez que existe ya contrato válido, es cuando se ha de llenar el requisito de la forma, si así lo pide uno de los contratantes».
(2) Si bien es cierto que las renuncias autorizadas por este precepto –antiguo art. 4.º. párr.. 2.º del CC, hoy art. 6.º.2-deben manifestarse de un modo claro, explícito y terminante, no menos exacto es que dicha figura jurídica no debe confundirse con el «mutus dissensus» o «contraria voluntas», reconocido como forma de extinguir las obligaciones por la sentencia de esta Sala de 5 de diciembre de 1940, aun cuando no figure entre las comprendidas en el ar. 1156 del Cuerpo Legal citado, porque, mientras la primera presupone la existencia de un negocio jurídico vinculante para los disidentes de carácter sinalagmático, que requiere para conseguir su ineficacia la suscripción de común acuerdo de un nuevo contrato solutorio y libertatorio del anterior (S. TS 13-2-65).
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado