RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO RUSTICO
Las causas de resolución contenidas en el artículo 76 de la Ley escapan, por así decirlo, de lo que son las relaciones jurídicoprivadas entre las partes contratantes. Tienen un único fundamento, extracontractual, de naturaleza, podríamos llamar, pública: el interés social. Suponen una sanción -la resolución del contrato locativo- para aquellos arrendatarios que incumplan los requisitos legales establecidos en el precepto. Sin embargo y pese al carácter público de la misma, la Ley deja al arbitrio del arrendador su cumplimiento, ya que éste instara la resolución sólo si lo estima conveniente a sus intereses, lo que no deja de ser una curiosa y discutible forma de velar por el interés social.
La primera causa que contempla este artículo por la cual puede resolverse el contrato de arrendamiento a instancia del arrendador es la de «perder el arrendatario su condición de profesional de la agricultura». ¿Quiere decirse con ello que sólo podrá el arrendador instar la resolución cuando el arrendatario que venía siendo profesional de la agricultura dejó de serlo, y que no podrá, por tanto, instarla cuando el arrendatario nunca hubiese sido tal profesional, porque en este último caso nunca pudo llegar a perderla y es éste el único supuesto al que se refiere el precepto? De una interpretación literal y aislada del precepto, contrastada únicamente con la causa 2ª de este mismo artículo, que refiriéndose a las entidades de los apartados b) a e) del artículo 14 específicamente contempla ambos supuestos al decir «no reunir o perder...», es lo que realmente parece desprenderse de la norma. Así lo entendió una sentencia de la Audiencia Provincial de Vitoria de 1-2-1983; dice lo siguiente: «Que respecto al tercer motivo del recurso, referente a si la demandada tiene o no la condición de profesional de la agricultura, el Tribunal entiende, interpretando el precepto legal -artículo 76, párrafo primero de esta Ley- según su verdadero sentido y por estar clara su literalidad, que es causa resolutoria cuando se pierde la condición de profesional de la agricultura, cualidad sólo exigible a quiénes acceden como arrendatarios de fincas rústicas después de la entrada en vigor de la citada Ley de Arrendamientos Rústicos, más no a quiénes, cual ocurre en el caso contemplado en que el arrendamiento data de 1.974, acceden al arrendamiento, y es que no cabe perder lo que nunca se ha tenido; por tanto el hecho de que un arrendatario anterior a la meritada ley no posea en la actualidad la condición que se examina y exige el artículo 15 no es, sin más, motivo de resolución del arrendamiento, porque al no haber tenido esa cualidad no puede perderla que es la motivación del precepto,...».
Nosotros no pensamos así ni podemos estar de acuerdo con la referida sentencia. En la causa 1ª de este artículo hay que considerar comprendido también, aunque no sea esto lo que se deduzca de su tenor literal, el supuesto en que el arrendatario no fuese profesional de la agricultura, sin que fuere preciso que lo hubiese sido antes. Es decir, no sólo el en que haya perdido tal condición sino también cuando no la ostentase sin más. La primera razón a favor de nuestra tesis está en el artículo 14, que prohíbe en general que sean arrendatarios y subarrendatarios quienes no sean profesionales de la agricultura, sin distinguir entre quiénes lo hubiesen sido y dejen de serlo y quiénes no lo sean sin más. Prohibición que lógicamente ha de ser acreedora de una sanción legal, no pudiendo ser otra que la que prevé este artículo en su causa 1ª. ¿Qué sentido tendría sancionar al arrendatario con la resolución del contrato por parte del arrendador si pierde su condición de profesional de la agricultura, y no poder hacerlo si carece de dicha condición, no habiéndola ostentado nunca?; se trataría de una absurda discriminación. La segunda razón es la siguiente: el artículo 17 de la Ley regula el supuesto en que al concertase el contrato locativo el arrendatario no fuese profesional de la agricultura y el artículo 19 el en que el arrendatario hubiese perdido dicha condición después de concertado el arrendamiento, y en ambos casos, salvo lo dispuesto en el numeral 2 de este último precepto, la consecuencia es la misma: la aplicación del artículo 17. Contempla la Ley, en definitiva, la misma solución para estos casos de no ser profesional de la agricultura o de perder tal condición con carácter sobrevenido a la concertación del arrendamiento. Y la tercera y última: que el artículo 17, refiriéndose al supuesto en que al concertarse el arrendamiento no fuese el arrendatario profesional de la agricultura -precisamente el supuesto que, según el tenor literal de la causa 1ª de este artículo, parece no contemplar- reconoce que el arrendador puede hacer «uso en el plazo de treinta días del derecho que le otorga el artículo 76»; de donde se deduce con claridad manifiesta que en dicho artículo 17 se reconoce que el arrendador puede instar la resolución del contrato cuando el arrendatario no sea profesional de la agricultura, sin que sea preciso que haya perdido tal condición -pues a este supuesto se refiere el artículo 19, a tenor de lo dispuesto en el artículo 76.
De paso diremos que tampoco estamos de acuerdo con la sentencia de la Audiencia Provincial de Vitoria, cuando establece que la condición de profesional de la agricultura solamente es exigible respecto de los contratos concertados después de la entrada en vigor de la Ley de 30 de diciembre de 1.980. Es claro que la legislación anterior a la actual no exigía al arrendatario que fuese profesional de la agricultura, y que, por tanto, los contratos concertados bajo su imperio lo están en la más completa ortodoxia, aunque lo hubiesen sido con arrendatarios que, según la Ley vigente, no fuesen profesionales de la agricultura. Sin embargo, a partir de la entrada en vigor de esta última, por imperativo de lo dispuesto en su disposición transitoria 1ª, los arrendatarios de esos mismos contratos deberán ser profesionales de la agricultura según la Ley de 1.980; en caso contrario el arrendador podrá hacer uso del derecho que le confiere el precepto que comentamos.
El derecho a resolver el arrendamiento, que tiene el arrendador con base en las causas 1ª y 3ª del artículo 76 es independiente del que aparece configurado en los artículos 17 y 19. Mientras que las citadas causas suponen un auténtico derecho del arrendador a resolver el contrato de arrendamiento, los artículos 17 y 19 contemplan un derecho del IRYDA a tomar en arrendamiento, para posteriormente subarrendar, la finca en cuestión, si el arrendador no hubiese hecho uso del derecho que le otorga este artículo en el plazo de treinta días. Por consiguiente, queda muy claro que las limitaciones establecidas en la regla 2ª de la disposición transitoria de esta Ley sólo afecta al contenido de los artículos 17 y 19.
En el artículo 77 se califica, con cierta impropiedad, «de desahucio» la acción ejercitada con base en la causa 3.ª del artículo anterior, ya que el juicio de desahucio sólo está autorizado por la Ley cuando se fundamente en la falta de pago de la renta. Se trata, en puridad, de una acción resolutoria que, ejercitada con éxito, podrá concluir con el desahucio del arrendatario.
¿Cómo operará esta sanción -resolución del contrato locativo- impuesta por la Ley al arrendatario cuando lo sea de varias fincas correspondientes a distintos propietarios-arrendadores? Téngase en cuenta que ya el artículo 18 niega la posibilidad de ser arrendatarios de fincas rústicas a quiénes sean titulares de una explotación agraria que exceda de las dimensiones en él fijadas, a menos que se hubiesen señalado otras más reducidas por la Comunidades Autónomas o por el Ministerio de Agricultura, y por tanto, en principio, quien excediere estos límites debiera de dejar de ser arrendatario en cualquier supuesto. Sin embargo, veremos que en el que ahora comentamos no ocurrirá semejante cosa.
La preferencia de un arrendador sobre otro, u otros, para el ejercicio de la acción resolutoria, que el precepto establece, lleva necesariamente a la siguiente conclusión: el arrendador que inste la resolución contractual por haber sobrepasado el arrendatario los límites impuestos por el artículo 18 conseguirá liberar su finca entera, desde luego, pero si, una vez esto ocurrido, los límites legales no resultasen ya sobrepasados, el arrendatario podrá seguir siéndolo del resto de las fincas que llevase en arrendamiento. Cosa que no podría ocurrir, obviamente, si se tratase de una sola finca.
El artículo 78 contempla una causa de resolución del arrendamiento a instancia de quien resulte propietario de la finca por haberse resuelto el derecho en virtud del cual el entonces arrendador concertó el arrendamiento. No tiene su causa ni en las relaciones contractuales de las partes, por eso no se incluye en el artículo 75, ni en el interés social, razón por la que tampoco se incluye en el artículo 76. Se establece, en estricta justicia, a favor de quien recupera su derecho de propiedad, que se entiende transmitió libre de arrendamientos.
Aunque el precepto se refiere solamente a quienes resulten ser propietarios con motivo de la resolución, entendemos que tal facultad se extiende también a quienes resulten titulares de cualquier otro derecho en base al cual se hubiese concertado el arrendamiento, como son el de usufructo, superficie, enfiteusis etc... El mismo artículo comienza aludiendo a la resolución «del derecho del arrendador», y éste puede ser, además del de propiedad, cualquiera de los mencionados.
Las acciones a que se refiere el artículo 78 hacen referencia, por parte del arrendatario, a la posible indemnización por daños y perjuicios cuando la resolución haya tenido lugar por culpa imputable al arrendador y, en cuanto a ambas partes, a las propias derivadas del contrato desde su nacimiento hasta su resolución a instancia de quien, por así decirlo, recuperó su derecho.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado