SUBARRIENDO Y CESION DEL ARRENDAMIENTO RUSTICO
Son claras las diferencias entre el subarriendo y la cesión. Consisten, como dijo el Tribunal Supremo en su sentencia de 17-3-1995, «... en que en el subarriendo subsisten las tres personas o entidades contratantes, arrendador, arrendatario y subarrendatario, convirtiéndose el arrendatario en dueño de la cosa arrendada con respecto del subarrendatario, creando un nuevo contrato de arrendamiento, mientras que en el de cesión de arrendamiento, queda la persona del arrendatario fuera de la vida del contrato y el vínculo jurídico se establece entre el dueño y el cesionario; en el subarriendo se arriendan, pero no se enajenan, los derechos nacidos del primer arrendamiento, con la completa subsistencia de éste y continuando su intervención en todo el tracto de su desenvolvimiento el antiguo arrendatario y subarrendador, mientras que en la cesión se transmiten íntegramente los derechos y obligaciones del contrato de arriendo, con todas las acciones que le son anejas.»
Quedan prohibidos los subarriendos y las cesiones de los derechos del arrendatarios, aunque sean, tanto unos como otras, parciales. La sanción que la Ley establece para estos actos es la de su nulidad, además de, como enseguida también veremos, la de ser causa de desahucio. Se trata de una norma de derecho necesario que no puede eludirse ni siquiera mediando el consentimiento del arrendador, ya que si el legislador hubiese querido que en estos supuestos careciese de eficacia la aludida sanción debió de explicitarlo debidamente, como hizo, por ejemplo, en el artículo 4.º 1 del RAR disponiendo que «... queda prohibida la cesión total o parcial de aprovechamiento o aprovechamientos principales si no la consiente expresamente el arrendador...», contraponiéndola a lo en él establecido respecto del subarriendo, disponiendo, sin más, su prohibición y nulidad.
Además de la sanción de nulidad del subarriendo o cesión la ejecución de tales actos llevan consigo, dice el precepto, el ser causa de desahucio. Conviene precisar que, con esto, lo que quiere decir es que se habrá incurrido en causa de resolución del contrato de arrendamiento, concretamente en la establecida en el artículo 75 regla 4ª, debiendo de entenderse que el desahucio será más bien una lógica consecuencia de la resolución contractual que el arrendador puede instar. La infracción de este precepto no podrá llevar al arrendador a hacer uso del juicio de desahucio, establecido en la Ley sólo para los supuestos de falta de pago de la renta o cantidades asimiladas.
En el artículo 71 se establecen los casos en que, como excepción a la norma contenida en el anterior, sí será posible la cesión de derechos del arrendatario y su subrogación; para lo cual no será preciso el consentimiento del arrendador.
Si la cesión de derechos o subrogación en los mismos, aunque fuese con consentimiento del arrendador, se efectuase en supuestos diferentes a los aquí contemplados, o tratándose de ellos no se cumpliesen los requisitos exigidos, nos encontraríamos en el mismo que, con carácter general, contempla el artículo 70 y sería de aplicación directa el artículo 75. 4º que señala como causa de resolución del arrendamiento a instancia del arrendador el subarrendar, ceder o subrogar, salvo en los casos y con los requisitos previstos en la Ley.
Otro requisito que exige la Ley aunque no lo diga el precepto es que el cesionario o subarrendatario deber ser profesional de la agricultura o cultivador personal, por así disponerlo con carácter general el artículo 14 en relación con el 16. Entendemos que, dados los términos en que está redactado el artículo 75. 4º -señala como causa de resolución la de subarrendar, ceder o subrogar, salvo en los casos y con los requisitos previstos en esta Ley-, la falta de éste conduce al mismo resultado que la de cualquiera de los señalados en este precepto o en los dos siguientes.
SUBARRIENDO DE TEMPORADA:
En cuanto a lo dispuesto en el artículo 71.c) en lo referente al subarriendo de temporada de la vivienda que sea parte integrante de la finca arrendada, hemos de tener en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto a qué debe de entenderse por arrendamiento de temporada, que hemos de entender aplicable lógicamente al subarriendo. En este sentido, la sentencia de 19-2-1982 establece: «la nota esencial que caracteriza a los arrendamientos de temporada, es la de haberse convenido el uso y disfrute de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente un negocio, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de «temporalidad» de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes».
No alcanzamos a ver la diferencia que pueda existir entre la cesión y la subrogación; pensamos que la existencia de la primera supone necesariamente la de la segunda. Sin embargo, la Ley distingue en este capítulo, como cosas diferentes, el subarriendo, la cesión y la subrogación, empleando este último término para referirse a los supuestos contemplados en este precepto en que el arrendatario cede sus derechos en cuanto tal a su cónyuge o a uno de sus descendientes. Nos quedamos sin saber cuales serían para el legislador otros supuestos de subrogación en contraposición con los de cesión y, desde luego, las diferencias entre unos y otros.
El requisito señalado en el numeral 2, al igual que sucede con el exigido en el artículo anterior, es de carácter formal y de derecho necesario. Es decir, la consecuencia de su incumplimiento acarrea inevitablemente el incurrir en la causa 4ª de resolución del arrendamiento, a instancia del arrendador, que contempla el artículo 75. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurre en aquel, la notificación de la subrogación ha de hacerse después de que ésta se haya producido. Es lo que claramente se deduce al indicar que la notificación fehaciente la harán «subrogante y subrogado», no especificándose en este caso que deba serlo antes de entrar en la posesión de la finca. Así pues, surge el problema de saber dentro de que plazo ha de efectuarse la expresada notificación. Problema que, en la práctica, acarrea enormes dificultades, pudiendo llegar en muchos casos a hacer inviable la resolución del contrato. Ello no obstante, habrá que tener en cuenta, en cada caso, y una vez el arrendador haya instado la resolución, el tiempo que subrogante y subrogado dejaron transcurrir sin haber efectuado la notificación, así como el resto de las circunstancias concurrentes.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado