SUCESION DEL ARRENDATARIO EN LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS
La sucesión del arrendatario en el arrendamiento no quiere decir precisamente que éste se termine sino todo lo contrario. La sucesión del arrendatario supone la continuación del arrendamiento: Así lo entendió, lógicamente, el RAR, al determinar en su artículo 18 que el fallecimiento del arrendatario daba lugar a la extinción del arrendamiento, salvo que se produjese su sucesión en los supuestos que aquél contemplaba. No parece, pues, que la actual LAR haya sido muy certera que digamos al incluir este supuesto, junto con los de resolución y extinción, dentro de los que considera son formas de terminar el arrendamiento.
El artículo 79, a diferencia con el artículo siguiente, no exige que haya que realizar notificación alguna al arrendador para que se haga efectiva la sucesión, por lo que bastará para ello con que se dé cualquiera de los supuestos contemplados en la norma. Ello no obstante, sí resultará conveniente su notificación al arrendador, como una lógica exigencia de la claridad, siempre deseable, que debe presidir las relaciones contractuales.
En cualquier supuesto de sucesión del arrendatario se exige en éste la condición de profesional de la agricultura. Consecuencia obligada, habida cuenta de que, como ya vimos, el artículo 14 de la Ley exige tal condición a cualquier arrendatario.
El artículo 80 de la Ley contempla el supuesto en que concurran dos o más personas con los mismos derechos según el artículo 79 a suceder al arrendatario, estableciendo la forma en que ha de resolverse la concurrencia de modo que sea una sola entre ellas quien se coloque en el lugar del arrendatario fallecido. En este sentido, una sentencia de la entonces Audiencia Territorial de Oviedo de 14 de noviembre de 1983 determina que «... según se desprende del apartado 1 del tan citado artículo 80, la Ley exige que sea únicamente un solo arrendatario quien continúe al frente de la explotación...»
Concede un plazo de dos meses a los sucesores del arrendatario fallecido para que se pongan de acuerdo y elijan por mayoría quiénes de entre ellos ha de sustituirle y lo notifiquen al arrendador. Si esta notificación no se hubiera producido dentro de dicho plazo, el arrendador les requerirá para que la realicen concediéndoles uno de quince días, y si dentro de ese plazo no le hubiesen notificado por fin la elección, elegirán de entre ellos como arrendatario al que prefiera.
Sólo mediante este mecanismo puede, en el caso que examinamos, llegar a adquirirse la condición de sucesor y nuevo arrendatario. Esto viene a plantear el siguiente problema: ¿en qué situación quedaría la relación arrendaticia si quiénes concurren con idénticos derechos a suceder al arrendatario no efectúan la elección del sucesor o no la notifican al arrendador y éste no les requiere y elige, en su caso, al nuevo arrendatario? ¿Podría considerarse entonces que el arrendamiento se ha extinguido? Entendemos que no. El arrendador, en el supuesto en que los posibles sucesores no le hubiesen notificado la elección del elegido dentro del plazo fijado en la Ley, tiene la obligación de requerirles a tal efecto y, en su caso, la de elegir al sucesor. Esta obligación, nacida de la Ley, impide la extinción del contrato, haciendo surgir en los posibles sucesores el correlativo derecho a reclamar su cumplimiento del arrendador.
Parece evidente que mientras que ninguno de los posibles sucesores ostente la condición de arrendatario, nadie podrá asumir los derechos y obligaciones que para éste dimanan del contrato de arrendamiento. Por ello, será muy conveniente, tanto para el nuevo arrendatario como para el arrendador, acabar cuanto antes con este trámite, cuya dilación en más de lo estrictamente necesario puede ser foco de innumerables conflictos.
Aunque no establece el precepto un plazo para que el arrendador practique el requerimiento a los posibles sucesores del arrendatario fallecido, de la redacción del precepto y de cuanto acabamos de decir parece deducirse la inmediatez del mismo: a falta de la notificación de aquellos, el arrendador les requiere y, si no le notifican la elección en el plazo de quince días, elige él al nuevo arrendatario. Se trata, por su propia naturaleza, de un sólo trámite que no debe de ser interrumpido.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado