TANTEO ARRENDATICIO RUSTICO
Consiste el derecho de tanteo en la adquisición de la propiedad de la finca arrendada por el arrendatario en las mismas condiciones en que el arrendador tiene proyectada su enajenación a un tercero. A diferencia del de retracto, surge antes de que la enajenación se haya efectuado: cuando simplemente se encuentra en trance de llevarse a cabo.
Tiene su razón de ser en la existencia de los derechos de retracto y adquisición preferente regulados en la Ley, y su finalidad primordial es la de evitar que tenga lugar cualquiera de estos. Por eso, y en tal sentido, se configura más bien como un derecho del propietario-arrendador que del locatario. Efectivamente; si el arrendador va a enajenar la finca a un tercero tiene en sus manos el mecanismo jurídico adecuado a través del derecho de tanteo para evitar que ese tercero se vea amenazado por una demanda de retracto o de adquisición preferente. Le basta con hacer posible que el arrendatario pueda hacer uso del derecho de tanteo que aquél le brinda. En tal caso, si bien es cierto que éste podrá adquirir la finca en el ejercicio de tal derecho, también lo es que, en el supuesto en que no lo haga dentro del plazo de los sesenta días hábiles que establece la Ley, el arrendador podrá enajenar la finca sin que surja para el arrendatario derecho alguno a retraerla. Claramente indica el artículo 88 siguiente que solamente tendrá derecho de retracto el arrendatario al que el arrendador no le haya hecho la notificación precisa para que pueda ejercitar su derecho de tanteo, y el artículo 90.1.3, en clara referencia al de tanteo, que «si el arrendatario no ejercitase su derecho, quedará libre el oferente para enajenar la finca a la persona indicada».
Para cada supuesto en que se proyecte por el arrendador la enajenación de la finca, deberá notificar al arrendatario su intención de llevarla a cabo. No podrá alegarse la similitud de supuestos en casos parecidos para justificar el incumplimiento de la obligación de notificar al locatario la enajenación proyectada, aunque la única diferencia entre uno y otro sea la relativa a la identidad de los distintos compradores. Cada enajenación proyectada genera el nacimiento del derecho. Por ello, exige este artículo la notificación al arrendatario del propósito del arrendador, indicándole «las condiciones de la enajenación, el precio, en su caso, y el nombre y circunstancias del adquirente».
Es operativo tanto respecto del derecho de retracto como del de adquisición preferente. Según determina el artículo 88 siguiente, el retracto operará cuando el arrendatario no haya podido hacer uso del tanteo por falta de notificación del arrendador, y el artículo 89 establece que el arrendatario podrá hacer uso de su derecho de adquisición preferente «en la misma forma establecida para el tanteo y el retracto». Y el mismo artículo 87 nos habla del ejercicio del derecho en los supuestos de enajenación en general, incluyendo aquellos en que la finca a enajenar no tenga precio fijado, supuestos estos últimos todos de adquisición preferente.
No parece lógico pensar que la exigencia de notificación fehaciente, refiriéndose claramente la Ley a la efectuada a través de Notario, excluya cualquier otra que deba ser considerada tan válida como aquella. Nos referimos al reconocimiento efectuado por la propia parte perjudicada, sea el arrendador o el arrendatario, bien verbalmente, bien en documento privado que reúna los requisitos legales para poder dar fe de la certeza de su contenido.
La introducción en la legislación arrendaticia del derecho de tanteo, que se contempla por primera vez en la Ley de Arrendamientos de 1.980 tanto para los supuestos de retracto como para los de adquisición preferente, supone, en principio, una novedad positiva, puesto que si el mecanismo legal establecido para su utilización se lleva a cabo correctamente, podrán evitarse numerosos litigios, dándose una solución rápida y razonable a la cuestión planteada con ocasión de la enajenación de fincas arrendadas. Si el arrendatario tiene un derecho establecido por la Ley para hacerse con la propiedad de la finca en caso de enajenación, parece lógico ofrecerle esta prioridad para que pueda ejercitarlo; también, que si no lo hiciese dentro del plazo legal conferido no pueda volver a hacerlo, y que la enajenación entre propietario-arrendador y tercer adquirente pueda realizarse libremente. Sin embargo, en la práctica es un derecho poco operativo la mayoría de las veces, dado el dilatado período que la Ley establece para que pueda ser ejercitado por el arrendatario. Estar en trance de efectuar una operación de compraventa de una finca rústica durante más de sesenta días -téngase en cuenta que el precepto se refiere a días hábiles- será demasiado tiempo sobre todo para el vendedor, que lógicamente preferirá no arriesgarse a que el comprador desista de la operación.
Comentario a la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980
Autor y copyright: Gabriel Navarro Delage. Abogado