LAS ARRAS O SEÑAL EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Existen tres clases de arras o señal, llamadas: penitenciales, confirmatorias y penales.
Arras penitenciales.-
La Ley 7.ª del Título 5.º de la Partida 5.ª, anterior al Código civil, distinguía dos clases de arras o señal. Respecto de la primera de ellas decía así: “Señal dan los omes vnos a otros en las compras, e acaesce después que se arrepiente alguno. E por ende dezimos, que si el comprador se arrepiente, despues que da señal, que la deue perder. Mas si el vendedor se arrepiente, despues deue tornar la señal doblada al comprador, e non valdra despues la uendida…” En idéntico sentido se manifiesta el Código civil en su artículo 1454, al decir: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”
Para que se den las arras (o señal) penitenciales de esta Ley de Partidas, y hoy del artículo 1454 del Código civil, es preciso, en primer lugar, que exista un contrato de compraventa perfeccionado y no consumado, total o parcialmente, respecto del cual tanto el comprador como el vendedor puedan arrepentirse de la compraventa acordada, cumpliendo la “penitencia” impuesta por la ley a dicho arrepentimiento. No otra cosa puede entenderse de la Ley de Partidas cuando dispone “Señal dan los omes vnos a otros en las compras,…”; y del Código Civil en su decir: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta…” Así pues, el “prius” de la compraventa es absolutamente necesario para que existan las arras penitenciales. Y también es lógico: se trata de poder arrepentirse de la compraventa, la cual, para ello, obviamente ha de existir. Por otro lado el arrepentimiento ha de producirse antes de que se haya empezado a dar cumplimento al contrato de compraventa, ya que la “rescisión” (arrepentimiento) de la compraventa de que habla el precepto se produce perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas, sin ninguna otra exigencia más. Consumada la compraventa, en todo o en parte, sería demasiado tarde para la “rescisión” (arrepentimiento), entrándose ya en otra figura jurídica: la resolución contractual. Y así, del arrepentimiento, unido a la sanción legal por no mantener las obligaciones contractuales asumidas, recibe el nombre de arras penitenciales.
El pacto o “mediación” de arras o señal a que se refiere el artículo 1454, exige, por tanto, que las partes hayan acordado la compra de una cosa por un precio cierto. Y es en esta fase del contrato de compraventa cuando las partes en él intervinientes pueden acordar que en el mismo medien arras o señal, con la finalidad de poder arrepentirse de la compraventa sin tener que cumplirla. Así, la compraventa puede “rescindirse”, o lo que es lo mismo: dejarse sin efecto, tanto por el comprador, que se vería obligado a perder la cantidad entregada como arras o señal, como por el vendedor, que para verse desligado de sus obligaciones contractuales tendría que devolver duplicada la cantidad que le fue entregada. Una vez que el contrato pasase de la fase de perfección a la de su cumplimiento ya no sería operativo el artículo 1454, que lo único que permite es el desistimiento de la compraventa ya acordada y todavía sin cumplir, con los efectos dichos. Basta con que los contratantes hayan estipulado en la compraventa ya concertada las arras o señal de este precepto para que el mismo tenga que cumplirse en sus propios términos.
Arras confirmatorias.-
Respecto de la segunda de las dos clases de arras o señal a que se refería el derecho antiguo, la Ley 7.ª del Título 5.º de la Partida 5.ª dice así: “… Pero si cuando el comprador dio la señal, dixo asi: que la daua por señal y parte del precio, o por otorgamiento, estonce non se puede arrepentir ninguno dellos, ni desfazer la vendida que non vala.” El artículo 1454 del Código civil no se refiere a este tipo de arras.
A veces resulta difícil y complicado determinar el momento exacto en el que las partes interesadas en un negocio acuerdan una compraventa. Ha de tenerse en cuenta que antes de decir “sí” por ambas partes, con la intención de obligarse definitivamente, ha existido un proceso de dudas, vacilaciones, incertidumbres, inseguridades, etc…; es lo que la jurisprudencia ha venido en calificar de “tratos preliminares”. Pues bien, en los supuestos en que en un contrato de compraventa se den las arras confirmatorias, puede decirse que desde ese momento se perfeccionó dicho contrato, pues las partes contratantes han querido que de esa forma quede manifestado, con valor de obligación definitiva, su consentimiento a la compraventa que así conciertan. Así, cuando el comprador entrega la señal al vendedor está consintiendo su acuerdo a la compraventa, y lo mismo cabe decir del vendedor cuando consiente en recibirla del comprador. El fundamento legal de las “arras confirmatorias” se encuentra en el precepto, genérico, 1255 del Código civil, que dispone: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.” Efectivamente, los contratantes, después de llegar a un acuerdo, prestan efectivamente su consentimiento al mismo con la entrega-recepción de una señal.
Arras penales.-
Por último, en cuanto a las llamadas por la jurisprudencia “arras penales” se trata de cláusulas penales integrantes de los contratos en que se hallan insertas, las cuales tienen su regulación específica en los artículos 1152 al 1155 del Código Civil.
Autor y copyriht: Gabriel Navarro Delage. Abogado